各地樓市頻傳政策微調(diào) “定向支持”難改嚴(yán)控基調(diào)

在近期各地召開(kāi)的兩會(huì)上，房地產(chǎn)被各地方政府部門屢屢提及，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍是統(tǒng)一口徑，但同時(shí)，出現(xiàn)了一些細(xì)節(jié)性政策的調(diào)整。比如上海放寬普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，北京居住證制度本質(zhì)上也是在鼓勵(lì)更多剛性需求入市。

　　于是，地方政府在房地產(chǎn)政策上“外緊內(nèi)松”的說(shuō)法在市場(chǎng)上流傳。部分人士開(kāi)始寄望于2012年微調(diào)后可能出現(xiàn)政策性回暖。

　　對(duì)于這種預(yù)期，上證報(bào)深入采訪了企業(yè)、銀行、政府等多個(gè)市場(chǎng)主體，它們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期基本一致：流動(dòng)性緊縮的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)有很大的騰挪空間，嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，以及對(duì)投資性購(gòu)房信貸的發(fā)放，將迫使企業(yè)在2012年做出更大的價(jià)格調(diào)整，以進(jìn)一步鞏固目前的調(diào)控成果。

　　“定向支持”剛性需求

　　從各地兩會(huì)傳出的消息，我們可以看到地方日益清晰的政策思路，即：基調(diào)上嚴(yán)控，僅對(duì)剛需進(jìn)行“定向支持”。

　　基調(diào)嚴(yán)控方面，上海市市長(zhǎng)韓正在上海兩會(huì)期間表示，上海2012年將實(shí)現(xiàn)全年新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降。“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不減、政策不變，要繼續(xù)加大力度，全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策和舉措。”韓正說(shuō)。

　　北京方面，北京市市長(zhǎng)郭金龍?jiān)谧稣ぷ鲌?bào)告時(shí)指出，2012年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。同時(shí)，北京也高調(diào)否認(rèn)了此前市場(chǎng)上流傳的北京限購(gòu)令由5年納稅證明調(diào)整為3年的說(shuō)法。

　　廣州市國(guó)土房管局也表態(tài)稱，對(duì)住宅市場(chǎng)，目前廣州市沒(méi)有取消限購(gòu)的具體時(shí)間表，仍會(huì)根據(jù)中央及廣東省的政策，堅(jiān)持當(dāng)前限價(jià)、限購(gòu)、限貸政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　這種表態(tài)在本就敏感的房地產(chǎn)市場(chǎng)上影響很大。就在上海韓正市長(zhǎng)表態(tài)當(dāng)天，各大房地產(chǎn)企業(yè)和代理研究機(jī)構(gòu)紛紛打探消息，想知道上海如何具體落實(shí)“房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降”。“我們想知道上海會(huì)不會(huì)也像北京一樣把限購(gòu)的條件進(jìn)一步收緊，比如把1年納稅擴(kuò)大到3年。要想壓低房?jī)r(jià)，打擊投資性購(gòu)房是方式之一。” 中原地產(chǎn)高層表示。據(jù)他透露，北京市去年房?jī)r(jià)下降的多為四環(huán)以外的樓盤，四環(huán)以內(nèi)的樓盤價(jià)格其實(shí)沒(méi)怎么降。而根據(jù)北京市政府相關(guān)部門的預(yù)期，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有限購(gòu)政策后，北京2012年有望實(shí)現(xiàn)四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)的普遍下降，以進(jìn)一步體現(xiàn)調(diào)控效果。

　　不過(guò)，根據(jù)上證報(bào)的調(diào)查，目前上海并沒(méi)有考慮對(duì)限購(gòu)進(jìn)一步收緊。實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的途徑可能是通過(guò)加大普通商品房和保障性住房成交量的方式拉低全市均價(jià)。

　　根據(jù)上海最新政策，上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)自2008年制定后首次變更，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到每套330萬(wàn)元以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整到200萬(wàn)元以下，外環(huán)以外調(diào)整到160萬(wàn)元以下。而原標(biāo)準(zhǔn)為內(nèi)環(huán)內(nèi)245萬(wàn)元/套、內(nèi)外環(huán)間140萬(wàn)元/套、外環(huán)外98萬(wàn)元/套。

　　因?yàn)槠胀ㄗ》颗c非普通住房在交納契稅時(shí)有1%與3%的巨大差別，一套180萬(wàn)的內(nèi)外環(huán)間房產(chǎn)，會(huì)產(chǎn)生3.6萬(wàn)元的契稅差別。由此，上海鼓勵(lì)剛性需求和普通商品房成交量的傾向性已十分明顯。

　　另外，根據(jù)上海新政，其全部經(jīng)濟(jì)適用房將以共有產(chǎn)權(quán)方式向購(gòu)房者出售，降低了購(gòu)房者首次購(gòu)房的門檻，等于分期付款給政府購(gòu)買商品房。而今年上海計(jì)劃將申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房的門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。即當(dāng)三口之家夫妻倆平均月收入在7500元以下，就可以進(jìn)入到申請(qǐng)行列。這其實(shí)是吸引更多工薪階層和白領(lǐng)青年進(jìn)入保障體系之中。

　　而消化普通商品房存量的最終結(jié)果，既拉動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資額，又拉低了上海房?jī)r(jià)，可謂雙贏。

　　這種思路目前已經(jīng)被各地廣泛采用。北京雖然表態(tài)不會(huì)放松限購(gòu)等調(diào)控政策，但已經(jīng)提出在2012年開(kāi)始研究推出“居住證”制度。根據(jù)這一制度，持有北京市居住證的購(gòu)房者只要在北京工作年限符合規(guī)定，又有穩(wěn)定職業(yè)，都可以按北京市居民的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)購(gòu)買首套或改善性需求的住房。業(yè)內(nèi)人士解讀，北京此舉同樣是在力推剛需入市。

　　銀行依然嚴(yán)控房企貸款

　　根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年末全國(guó)商品房待售面積達(dá)到了27194萬(wàn)平方米，比2011年11月末又增加1763萬(wàn)平方米。商品房存量再創(chuàng)新高。其中10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)5998萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了近40%。一線城市中廣州、上海、北京的平均增幅同比增長(zhǎng)約五成左右。上海的一手住宅可售面積已大大超越2008年末850萬(wàn)平方米的存量水平，為4年來(lái)最高。而2011年全年729萬(wàn)平方米的成交量，甚至比樓市最低谷的2008年還要低16.87%。

　　千方百計(jì)消化存量，正成為地方政府在大基調(diào)不動(dòng)搖的前提下，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要工作內(nèi)容。

　　銀行體系的思路與上述原則同樣吻合。保障房方面，上海交通銀行(601328)內(nèi)部人士透露，交通銀行、上海銀行、建設(shè)銀行(601939)、浦東發(fā)展銀行四家銀行獲準(zhǔn)為上海經(jīng)濟(jì)適用房(即共有產(chǎn)權(quán)房)的出售提供信貸支持，其貸款政策基本按首套自住房來(lái)發(fā)放。而對(duì)于首套房的貸款利率，上海的部分銀行也已經(jīng)出現(xiàn)9.5折的優(yōu)惠。

　　但是，對(duì)于大多數(shù)商品房購(gòu)房貸款，浦東發(fā)展銀行總行某人士透露，銀行依舊嚴(yán)格控制信貸投放。“總行的要求非常嚴(yán)格，審批很謹(jǐn)慎。可以說(shuō)是不敢越雷池一步。另一方面，銀行可投資金也確實(shí)有限，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款在2012年會(huì)進(jìn)一步緊張。”上述人士稱。

　　至于股市房地產(chǎn)板塊是否已經(jīng)見(jiàn)底，這位銀行高層反問(wèn)記者，“你覺(jué)得房?jī)r(jià)見(jiàn)底了嗎？沒(méi)有到底，那就先跌著吧。”