住建部的新提法，被有些評(píng)論人士調(diào)侃為“住建部要掌銀行的權(quán)”，并且，具體貸款需求如何激發(fā)，還有待各方協(xié)調(diào)。但這次會(huì)議所透露出的信息，在中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生看來，正是明年樓市調(diào)控的一大新方向：首套房貸款和相關(guān)政策將定向放松。
但總體宏調(diào)推進(jìn)的底色仍不變： 12月25日，繼深圳、北京、上海之后，廣州也表態(tài)明年繼續(xù)限購(gòu)。
在調(diào)控嚴(yán)厲趨勢(shì)不減之下，聶稱，首套房貸松動(dòng)對(duì)樓市影響有限。
雖然目前市場(chǎng)上，有部分銀行開始調(diào)回基準(zhǔn)利率，甚至不排除更低幅度優(yōu)惠；但聶認(rèn)為，在當(dāng)前房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)下，商業(yè)銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)和利益考慮，首套房貸大幅優(yōu)惠不太可能，首付重回二成更不可能。
更關(guān)鍵的因素則是房?jī)r(jià)下行空間，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌才剛剛開始，“從08年經(jīng)驗(yàn)看，這輪調(diào)控的冬天會(huì)很長(zhǎng)，至少有10個(gè)月。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭稱。
高利息成本
最新數(shù)據(jù)顯示，11月份樓市成交跌到冰點(diǎn)。
11月萬科銷售金額82.9億元，同比下跌36%；保利地產(chǎn)11月銷售42.1億元，環(huán)比下降26.1%，同比下降35.8%；碧桂園11月也僅實(shí)現(xiàn)25億銷售，環(huán)比大減43%。恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成，僅為12.4億元。
背后的原因，除了本輪限購(gòu)、限貸政策的持續(xù)外，還在于銀行信貸的“釜底抽薪”，“銀行提高首套房利率，是趁火打劫。”北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)（微博）說。
萬科董秘譚華杰告訴本報(bào)，三季度以來，商業(yè)銀行由于信貸額度不足，普遍提高了首次置業(yè)的首付成數(shù)，并逐漸將利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些銀行甚至停止發(fā)放購(gòu)房商業(yè)貸款。
“特別是9月份之后，首次置業(yè)購(gòu)房者獲得貸款的難度明顯上升，類似萬科這種面向普通購(gòu)房家庭、以滿足基本自住需求為主的企業(yè)受影響較大”。
另一重表述是，購(gòu)房的高利息成本，抵消了房企近期的降價(jià)舉動(dòng)。
“當(dāng)前的利率成本抵消了房?jī)r(jià)下跌。即使降價(jià)，人們也不出手。”北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以一套200萬房產(chǎn)計(jì)算，貸款100萬，在去年10月貸款，按照當(dāng)時(shí)的利率，20年需要支付的利息款為47.5萬左右；而之后存準(zhǔn)金率的接連上調(diào)以及加息，令購(gòu)房者按基準(zhǔn)利率貸款100萬，需要支付接近87萬利息。
從去年到今年，同樣的貸款利息多出近40萬，接近房?jī)r(jià)20%左右。這也就是說，即使房?jī)r(jià)降20%，購(gòu)房者所支付的資金成本仍然沒有減少，從這個(gè)意義上講，房?jī)r(jià)也并沒有降。
“銀行是調(diào)控的主要受益者”，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)（微博）稱：調(diào)控“誤傷”了剛需、自住群體。樓市調(diào)控后相關(guān)主體幾乎都受損，唯獨(dú)銀行例外，首付上調(diào)、利率上浮等等確保了銀行利益。
陳國(guó)強(qiáng)稱，此前過于剛性和一刀切的地產(chǎn)宏調(diào)政策需糾偏，向合理住房需求傾斜，也就是在嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)的整體趨勢(shì)下，通過一定措施保障首套房的合理住房需求得到釋放。
房貸利率下調(diào)？
限購(gòu)政策的支持者、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵（微博）提出，對(duì)于首套房貸應(yīng)該按照優(yōu)惠利率發(fā)放。
“如果說未來要有利率優(yōu)惠，也只能是在資源上，即貸款額度上有傾斜，”光大銀行廣州分行個(gè)貸中心人士稱，如果有額度，要優(yōu)先傾斜給首套房貸款客戶，并且具體到執(zhí)行還要看總行通知，這需要住建部等部門和各家商業(yè)銀行去溝通；而商業(yè)銀行屬市場(chǎng)化運(yùn)作，利率各家自己制定，銀監(jiān)會(huì)不可能在具體貸款業(yè)務(wù)方面做指導(dǎo)。
從光大銀行廣州區(qū)域來說，目前仍執(zhí)行首套房利率上浮5%。不過，該人士也表示，存準(zhǔn)金率下調(diào)后，現(xiàn)在各家銀行的貸款額度都不緊張了，“總行會(huì)派人到各區(qū)域公司做調(diào)研，也不排除如果發(fā)現(xiàn)哪個(gè)區(qū)域有需要，就會(huì)下調(diào)”。
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，廣州交行、工行等6家銀行的首套房貸12月6日起即可享基準(zhǔn)利率，原上浮至10%以上如今回調(diào)至上浮5%的銀行亦有所增加。
“一般情況下，首套房以基準(zhǔn)利率就能貸到款。”12月26日，北京建行工作人員稱。10月份，建行曾將首套房貸利率上浮1.1倍，不過現(xiàn)在已下調(diào)至基準(zhǔn)利率。工行、中行、郵儲(chǔ)銀行、花旗銀行等多家銀行均表示可以基準(zhǔn)利率貸款。
此外，北京、廣州兩地中介機(jī)構(gòu)人士告訴本報(bào)，部分外資銀行和中資銀行可以對(duì)其優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目給出9折利率的優(yōu)惠。
12月24、25日，記者在廣州保利公園九里、萬科東薈城、以及招商金山谷社區(qū)等樓盤的調(diào)查顯示，商業(yè)銀行對(duì)于首套房個(gè)貸明顯放寬，“建行這個(gè)月回歸基準(zhǔn)利率了，放貸的時(shí)間也比三季度縮短了。”金山谷社區(qū)銷售人員告訴記者。
房?jī)r(jià)仍下行
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，首套按揭出現(xiàn)了優(yōu)惠，只是讓開發(fā)商降價(jià)能走量的招，絕不是政策轉(zhuǎn)向。從現(xiàn)在起，任何促使成交反彈的時(shí)機(jī)，都不是漲價(jià)的時(shí)機(jī)，反而是降價(jià)出貨走量的時(shí)機(jī)。
“銀行下調(diào)利率當(dāng)然好，畢竟現(xiàn)在商業(yè)貸款利率超過7%，太高了，但具體到是否出手還是要看房?jī)r(jià)。”意向購(gòu)房者王然的看法很典型。
各方的行動(dòng)源于對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的判斷。
莫尼塔宏觀組研究員認(rèn)為，“70大中城市環(huán)比增速的低點(diǎn)可能會(huì)超過08年，并且調(diào)整的時(shí)間更長(zhǎng)”。
西南證券分析師肖劍也認(rèn)為，目前信貸投放確實(shí)在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，如側(cè)重鐵路等基礎(chǔ)建設(shè)、地方債、中小企業(yè)等，盡管可能有部分信貸流入房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)信貸規(guī)模仍將偏緊。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌（微博）最近也公開表態(tài)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在走下臺(tái)階的過程，在未來幾年，都仍然是穩(wěn)定的貨幣政策，微調(diào)絕不是大調(diào)，不意味著放松對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控。
除貨幣政策外，明年限購(gòu)仍將繼續(xù)；而房產(chǎn)稅也提上日程，上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭稱，明年第二批房產(chǎn)稅的城市就將登場(chǎng)，基本鎖定一、二線城市。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，目前市場(chǎng)上，下調(diào)3成的項(xiàng)目銷售比較好，這部分項(xiàng)目的深度下調(diào)，使得購(gòu)房者的實(shí)際支出下滑，部分購(gòu)房者選擇入市。這也說明，如果想賣得好就必須降價(jià)至少20%以上。但目前房?jī)r(jià)顯然還未調(diào)整到位。他預(yù)計(jì)，明年上半年仍將是下行通道，將會(huì)出現(xiàn)明顯、普遍性的下跌。
廣州一家大型房企人士也透露，公司預(yù)期明年上半年市場(chǎng)仍將不會(huì)恢復(fù)，目前其主力項(xiàng)目首期開盤雖已較預(yù)期降價(jià)，但明年開第二期仍可能平價(jià)甚至更低價(jià)。
