近日，綠城中國(03900.HK)發(fā)布月度銷售業(yè)績。出乎意料的是，一度被認(rèn)為銷售不力、資金回籠困難的綠城集團(tuán)在一眾龍頭房企銷售業(yè)績齊齊下滑的當(dāng)下，居然“逆勢(shì)”實(shí)現(xiàn)銷售環(huán)比的大幅增加在11月份這個(gè)銷售淡季取得比傳統(tǒng)“銀十”更好的銷售業(yè)績。
與此同時(shí)，12月11日，有信托業(yè)內(nèi)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從各方面來看，以及此時(shí)中投匯金的入駐，“綠城不會(huì)倒下”。
然而，仍需投資者注意的是，體現(xiàn)在綠城中國權(quán)益內(nèi)的銷售業(yè)績并沒有那么靚麗。有鑒于此，包括交銀國際在內(nèi)的券商分析人士認(rèn)為，綠城中國“疲弱”的銷售趨勢(shì)短期內(nèi)難以改善。
銷售均價(jià)環(huán)比下調(diào)三成
公告顯示，11月綠城集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額30億元(包括人民幣8億元的協(xié)議銷售額)，環(huán)比上揚(yáng)42.86%；實(shí)現(xiàn)銷售面積17萬㎡，環(huán)比增長54.55%。
以此計(jì)算的話，綠城集團(tuán)11月的銷售均價(jià)為17647.06元/㎡，較之10月份19090.91元/㎡的均價(jià)，每平米絕對(duì)值下降1443.85元，環(huán)比降幅則為7.57%。
對(duì)于11月的業(yè)績表現(xiàn)，“我們的促銷措施起到了一定的效果”，12月11日，綠城中國有關(guān)人士接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示如以往一般，綠城依然諱言“降價(jià)”。
不過，值得投資者注意的是，歸屬于綠城中國權(quán)益內(nèi)的銷售業(yè)績卻并不如集團(tuán)整體利益“耀眼”：11月，綠城中國合約銷售收入僅為15億元，環(huán)比增幅僅為7%。與此同時(shí)，交銀國際發(fā)布的研報(bào)稱，綠城中國期內(nèi)合約銷售均價(jià)為12941元/㎡，環(huán)比跌幅高達(dá)32%，同比跌幅為29%。
銷售均價(jià)環(huán)比回調(diào)三成，與綠城推盤結(jié)構(gòu)有關(guān)：11月綠城中國主要新推的8個(gè)樓盤中，有5個(gè)為高層、多層公寓。包括無錫蠡湖香樟園、青島理想之城等多個(gè)項(xiàng)目，其中尤以鄭州中牟百合花園的銷售均價(jià)最低，為5799元/㎡。綠城中國“公寓銷售比例增加”，交銀國際研報(bào)認(rèn)為，且大多數(shù)來自二線城市，這是上市公司平均售價(jià)下滑的重要原因。
那么，未來綠城中國是否會(huì)加大二、三線城市項(xiàng)目的推盤比例？“我們依舊會(huì)以杭州的項(xiàng)目為主”，綠城中國的有關(guān)人士表示，主要是因?yàn)楣镜捻?xiàng)目大多數(shù)仍舊位于杭州。
彼時(shí)，在綠城陷入“破產(chǎn)門”之初，阿里巴巴馬云曾提及要?jiǎng)訂T員工購買綠城旗下項(xiàng)目。此消息得到綠城中國的證實(shí)，“團(tuán)購9.2折”一事亦屬實(shí)。不過，記者在采訪中了解到，馬云的“拔刀相助”對(duì)于綠城中國的整體銷售影響有限，更非主要原因。
銷售表現(xiàn)依舊弱于同業(yè)
截至11月30日，綠城集團(tuán)前11個(gè)月累計(jì)取得銷售金額307億元，歸屬于上市公司權(quán)益金額為人民幣202億元。去年同期，綠城集團(tuán)在11月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額51億元，1-11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額468億元，歸屬于上市公司權(quán)益內(nèi)的金額為291億元。
這意味著，1-11月以來，綠城中國銷售金額同比減少了30.58%，而整個(gè)集團(tuán)的銷售金額則同比減少了34.40%。
時(shí)間已經(jīng)走到年底，而一直到明年一季度都被認(rèn)為是房地產(chǎn)銷售的淡季。未來，綠城中國將會(huì)有怎樣的策略來進(jìn)行應(yīng)對(duì)？綠城中國的有關(guān)人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，表示對(duì)于明年的策略部署，包括與中投的合作以及業(yè)內(nèi)紛紛傳言的土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓事宜，“均尚未完成。”
事實(shí)上，有分析人士認(rèn)為，至今綠城亦未能向市場傳遞出有力的應(yīng)對(duì)手段來緩解公眾對(duì)其的擔(dān)憂和質(zhì)疑。而交銀國際則認(rèn)為，綠城中國的“表現(xiàn)弱于同業(yè)”。同時(shí)，“盡管公司至今尚未公布2012年的銷售目標(biāo)，我們暫時(shí)并未遇見管理層有任何策略可改變疲弱的銷售趨勢(shì)。我們重申"沽售"評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)2.71港元。”
綠城不會(huì)倒下？
事實(shí)上，綠城的危機(jī)，是因大手筆的進(jìn)行信托融資而被引發(fā)。而綠城的高財(cái)務(wù)杠桿，被認(rèn)為是“致命傷”。在綠城中國發(fā)布半年報(bào)之后，大元證券出具的報(bào)告顯示，截至上半年底，綠城中國凈杠桿率為191%，高于去年年底139%。此外，關(guān)聯(lián)方應(yīng)付到期債務(wù)由2010年底的19.5億元增至169億元。綠城中國的年均利息支出就高達(dá)34億元。
“綠城的負(fù)債率還在上升”，12月11日，某信托公司人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。據(jù)其透露，受綠城一系列負(fù)面消息以及公司自身的高負(fù)債等因素影響，該信托公司擬于綠城合作的無錫某項(xiàng)目一度暫停。
然而，上述人士認(rèn)為，這并不意味著綠城就會(huì)“倒下”。在其看來，作為杭州當(dāng)?shù)刂科?，綠城容易獲得政府的支持；另一方面，市場所傳的中投匯金與綠城的合作，也為綠城注入了信心，雙方存在以股權(quán)合作注入資金的可能。
即便是信托合作，一旦出現(xiàn)到期無法償付的情形。一般而言，信托公司會(huì)選擇合作展期，或是發(fā)行新的信托產(chǎn)品來進(jìn)行替代，“基本上，我們不會(huì)選擇極端的方式”。
