“限購令”執(zhí)行近一年，全國有10個(gè)城市出臺(tái)的限購政策將到期。目前明確表態(tài)延續(xù)“限購令”的只有?？谑小Ｒ恍┠瓿跷丛O(shè)定“限購”期限的城市出現(xiàn)變通跡象。
2012年樓市“限購令”何去何從？圍繞“限購令”能否延續(xù)、該不該退出、退出的條件等熱點(diǎn)問題，記者追蹤采訪。
限購已顯效果房價(jià)初現(xiàn)“穩(wěn)中有降”
無論“限購”政策有多大爭議，但縱觀近6年的樓市調(diào)控，“限購令”是一劑立竿見影的猛藥，讓房價(jià)真正走出“越調(diào)越漲”的怪圈。
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院調(diào)查顯示，在限購范圍不斷擴(kuò)大和信貸緊縮的雙重壓力下，一線城市房價(jià)出現(xiàn)了兩個(gè)“20％現(xiàn)象”：一是萬科等大型房企部分項(xiàng)目降幅超過20％；二是北京、深圳等熱點(diǎn)城市郊區(qū)商品住宅價(jià)格降幅超過20％。
二、三線城市房價(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。中國指數(shù)研究院12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份百城住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第三個(gè)月下降，且降幅有所擴(kuò)大。因量價(jià)低迷，成都市舉行的秋季房交會(huì)，甚至都沒有公布成交數(shù)據(jù)。
“限購令”在有效抑制樓市狂躁的同時(shí)，也勒緊了地方的“錢袋子”。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前10個(gè)月，主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110％；成交地塊中也有60％是底價(jià)成交。
一些業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)憂“限購令”的副作用。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，因?yàn)?ldquo;限購令”效果明顯，應(yīng)防止政府部門形成長期的“限購依賴癥”，從而忽視房地產(chǎn)改革的制度性建設(shè)。
但有關(guān)專家認(rèn)為，“限購令”取得的成果仍是“初步的和短暫的”：不少城市房價(jià)仍然平穩(wěn)，一些城市房價(jià)只是“穩(wěn)中有降”。即使降幅略大的城市也只是對(duì)前期瘋漲的“修復(fù)”，仍處在“高價(jià)區(qū)間”。
值得注意的是，普通消費(fèi)者更支持延續(xù)“限購令”。在北京、上海和重慶，接受采訪的十多位市民都認(rèn)為，如果2012年取消“限購令”，房價(jià)將出現(xiàn)“嚴(yán)重的報(bào)復(fù)性上漲”，樓市調(diào)控成果“將毀于一旦”。
一些城市態(tài)度“曖昧”四招花樣耍變通
2011年1月26日，針對(duì)房價(jià)過高、上漲過快的城市，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出實(shí)行樓市“限購令”。全國共有46個(gè)城市出臺(tái)以“限購”為核心的樓市調(diào)控政策。
但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，限購政策實(shí)施一周年，一些地方政府出現(xiàn)了外緊內(nèi)松、明緊暗松、始緊后松等現(xiàn)象，頻頻向市場閃現(xiàn)出政策縫隙。綜合來看，主要有四種類型：
靜觀其變型。盡管國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)近期多次表態(tài)，現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。但一些城市主管部門負(fù)責(zé)人表示，截至今年10月底，除北京外，全國一二線城市土地成交金額同比降幅超過20％。地方“土地財(cái)政”收入銳減，明年如何延續(xù)“限購令”，應(yīng)該進(jìn)一步觀察。為此，大多數(shù)限購城市至今未表態(tài)是否延續(xù)。
明修棧道型。今年10月11日，廣東佛山市住建局發(fā)文替“限購令”松綁，提出除了“對(duì)符合市、區(qū)人才引進(jìn)政策的非本市戶籍人員”可以免除限制外，本市戶籍家庭在現(xiàn)有住房套數(shù)基礎(chǔ)上，允許增購一套每平方米7500元以下的住房。由此，佛山市成為首個(gè)宣布放松限購政策的城市。迫于各方壓力，佛山市住建局已宣布暫緩執(zhí)行松綁政策。
暗度陳倉型。11月初，成都市將購房者資格交由開發(fā)商審核，并可先辦理備案，等到辦理房產(chǎn)證時(shí)再由房管部門審核。業(yè)內(nèi)人士指出，成都市的做法是利用合同備案與辦理房產(chǎn)證之間長達(dá)兩年的時(shí)間差，來為“限購令”松綁。該政策試行一周后，成都市也被迫暫停。
投桃報(bào)李型。11月底，北京市出臺(tái)享受優(yōu)惠政策商品住房的新標(biāo)準(zhǔn)，購售雙方稅負(fù)最高可減免12萬余元。此前，南京、常州放松公積金住房貸款，馬鞍山市對(duì)首套房免契稅。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉評(píng)價(jià)說，表面看上述城市沒取消“限購令”，但其目的仍然是為樓市“松綁”。
“限購政策要退出，需要具備一系列條件。”北京市維拓建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)副總建筑師張根說，但目前保障房建設(shè)還任重而道遠(yuǎn)，房產(chǎn)稅還在試點(diǎn)階段，現(xiàn)在還不是為“限購令”松綁的時(shí)候。
事實(shí)上，一年來中央調(diào)控樓市決心堅(jiān)定，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)要求“各級(jí)政府切實(shí)擔(dān)責(zé)，鞏固樓市調(diào)控成果”。剛剛召開的中共中央政治局會(huì)議明確提出，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。
若要“限購”退出稅收等配套改革需“到位”
“限購令”究竟何時(shí)退出？對(duì)此，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴(yán)榮分析說，今年初“國八條”指出：“在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。”這個(gè)“一定時(shí)期”較為模糊，留下了彈性運(yùn)作的空間，這種空間是一個(gè)供各種力量博弈的舞臺(tái)。
中國人民大學(xué)近期發(fā)布研究報(bào)告指出，在房價(jià)回落的沖擊鏈中，承受力最差的是地方政府。“2012年地方財(cái)政難以忍受房地產(chǎn)價(jià)格超過25％的下滑。”
全國人大常委會(huì)委員吳曉靈認(rèn)為，長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應(yīng)該更多地運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康近日表示，未來房產(chǎn)稅進(jìn)一步推開的大方向已經(jīng)明確，但目前還未到全面推開的地步。他透露，今年年底將會(huì)對(duì)重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)，屆時(shí)會(huì)出臺(tái)下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。
國務(wù)院也明確要求，要利用目前房地產(chǎn)市場相持的這段時(shí)間，抓緊研究和制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策。
有關(guān)專家認(rèn)為，這個(gè)“治本之策”主要包括三個(gè)方面，除了以房產(chǎn)稅改革為主的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制外，另一個(gè)就是保障性住房比重的加速提升，第三個(gè)就是信貸調(diào)控制度的完善。“無論從哪個(gè)方面看，限購政策的退出都需要假以時(shí)日。”
