在中央房?jī)r(jià)調(diào)控政策的堅(jiān)定推進(jìn)下，各地的房?jī)r(jià)逐步步入下行通道，頻現(xiàn)新樓盤退房和二手房交易違約現(xiàn)象，并催生了地產(chǎn)新詞房鬧。
和“醫(yī)鬧”、“薪鬧”的含義一樣，房鬧是指已購(gòu)房的老業(yè)主由于對(duì)新開或新推盤價(jià)格低于其購(gòu)房時(shí)的價(jià)格不滿，從而要求退房或者退差價(jià)集體與地產(chǎn)開發(fā)商鬧事的行為。眾多買了高價(jià)房的老業(yè)主到售樓處“維權(quán)”，要求“退房”或是“退差價(jià)”，甚至引發(fā)沖突。
那么在房?jī)r(jià)真正下跌時(shí)，高價(jià)接盤的購(gòu)房者能有什么救濟(jì)手段嗎？還會(huì)引發(fā)什么其他的法律問題嗎？參與暴力“房鬧”的購(gòu)房者又會(huì)面臨什么法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
房子降價(jià)能否退房或退差價(jià)
無(wú)論是期房、現(xiàn)房還是二手房買賣，其法律本質(zhì)都是一種買賣合同。要遵守買賣合同的基本原則平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用。在房屋買賣合同中，購(gòu)房者的主要義務(wù)是支付購(gòu)房款，開發(fā)商或二手房房主的主要義務(wù)是交付符合約定的商品房。商品房銷售時(shí)，如果價(jià)格明示后，購(gòu)房者自愿與開發(fā)商或二手房房主簽訂購(gòu)房合同，就表明雙方達(dá)成了合意，買賣合同成立。合同簽訂后雙方都應(yīng)當(dāng)信守約定，變更或解除合同要經(jīng)過(guò)對(duì)方同意，否則應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商或二手房房主如果自行漲價(jià)，毫無(wú)疑問屬于違約行為，購(gòu)房者可以理直氣壯地要求繼續(xù)按照合同約定履行。同理，如果是房?jī)r(jià)下跌了，購(gòu)房者覺得買得不合算了，也不能隨便要求退房或者補(bǔ)差價(jià)，類似要求沒有法律依據(jù)。
因?yàn)殡p方是基于平等自愿簽訂的合同，除非購(gòu)房者能證明簽訂商品房買賣合同時(shí)，對(duì)方存在欺詐、脅迫或乘人之危使自己在違背真實(shí)意愿的情況下訂立了合同，否則，即便把官司打到法院，法院也會(huì)傾向于維護(hù)社會(huì)公平和誠(chéng)信，保護(hù)交易的繼續(xù)履行。所以，房?jī)r(jià)漲跌是不能退房或退差價(jià)的。
“特殊條款”是退房“尚方寶劍”
在期房買賣合同中，合同一般約定由購(gòu)房者提前支付相應(yīng)的房屋價(jià)款，而開發(fā)商于相對(duì)滯后的一個(gè)時(shí)間交付房屋，這種履行義務(wù)時(shí)間的不同步性，的確會(huì)給雙方帶來(lái)一定的履約風(fēng)險(xiǎn)。
在房?jī)r(jià)下跌、賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的情況下，一些開發(fā)商會(huì)從穩(wěn)定人心、聚攏人氣、提升購(gòu)房者信心等多方面考慮，會(huì)在購(gòu)房合同中加入“降價(jià)補(bǔ)償條款”，在《商品房預(yù)售合同》中作一些約定：如對(duì)房產(chǎn)作一個(gè)保值約定開發(fā)商承諾不降價(jià)，如果出賣人降價(jià)或者變相降價(jià)的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；或者約定在交房之前，如果開發(fā)商對(duì)同一樓盤銷售的房產(chǎn)降價(jià)或者變相降價(jià)的，購(gòu)房人有權(quán)退房，或者有權(quán)要求開發(fā)商退還房產(chǎn)價(jià)格的差價(jià)。
一般情況下，開發(fā)商會(huì)給購(gòu)房者開具一個(gè)承諾書，統(tǒng)一規(guī)定一個(gè)成交均價(jià)或基準(zhǔn)價(jià)，如果降價(jià)，將按差價(jià)或差價(jià)的二倍補(bǔ)償。但開發(fā)商一般會(huì)限定只是跟樓盤自身售價(jià)比，不會(huì)與周邊樓盤價(jià)格相比。
這種降價(jià)補(bǔ)償協(xié)議相當(dāng)于一個(gè)保值協(xié)議書，客戶在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)加入降價(jià)補(bǔ)償條款，或者另外再簽訂承諾書。開發(fā)商的這種承諾，是有法律效力的，如果出現(xiàn)降價(jià)，開發(fā)商必須按照承諾書履行責(zé)任。但需要注意的是，具體內(nèi)容不能違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，否則也是無(wú)效的。
購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)該要求開發(fā)商將此降價(jià)補(bǔ)償?shù)某兄Z落實(shí)成白紙黑字，不能相信開發(fā)商的口頭承諾，一旦發(fā)生糾紛，口頭承諾對(duì)于購(gòu)房者是不利的。而且，降價(jià)補(bǔ)償協(xié)議最好明確、具體，協(xié)議書要寫明降價(jià)補(bǔ)償?shù)臈l件，何種情況視為下跌情況的成立，降價(jià)補(bǔ)償?shù)钠谙?，降價(jià)補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)及計(jì)算方式，補(bǔ)償?shù)姆绞降?。如僅寫“如有降價(jià)一律補(bǔ)償”缺乏可操作性，很可能使降價(jià)補(bǔ)償淪為空話。
從法律上講，這種承諾是房屋買賣雙方事前對(duì)日后如果出現(xiàn)房產(chǎn)降價(jià)的情況如何處理所作的一個(gè)約定，是買賣合同的一部分，是合法有效的。將來(lái)一旦出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌、開發(fā)商降價(jià)銷售的行為，購(gòu)房人就可以按照合同的約定要求退房或補(bǔ)差價(jià)了。
“斷供”能否變相退房
在房?jī)r(jià)大幅度下降時(shí)，部分采用低首付或者分期首付的樓盤，當(dāng)首付額較低且降價(jià)幅度超過(guò)首付時(shí)，有些購(gòu)房者可能會(huì)選擇通過(guò)斷供來(lái)“變相退房”，而投資型客戶由于資金鏈斷裂或者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期悲觀等原因更傾向于選擇斷供。
但是，斷供要付出信用降低的代價(jià)。選擇按揭貸款方式購(gòu)買住房的購(gòu)房人，若購(gòu)房人未能按期向銀行還款，拖欠時(shí)間達(dá)到合同設(shè)定的某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)招致銀行的起訴，被要求繳納相應(yīng)利息、罰息。如果購(gòu)房人繼續(xù)拒不還款，銀行就會(huì)收回房產(chǎn)，進(jìn)行拍賣。
但拍賣按揭抵押的商品房，一般得價(jià)較低，若拍賣款不足以清償銀行本息，購(gòu)房者除了須填平欠繳銀行的本息，還要額外負(fù)擔(dān)法院案件受理費(fèi)、公告費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等費(fèi)用，還會(huì)入選各大銀行的信貸“黑名單”，有損個(gè)人今后的金融信譽(yù)，導(dǎo)致今后在申請(qǐng)貸款、辦理信用卡甚至出國(guó)旅行、享受金融服務(wù)等方面受到不同程度的負(fù)面影響。
這時(shí)購(gòu)房者不但損失了已經(jīng)支付的首付款，還會(huì)付出信用降低的代價(jià)。這在金融業(yè)快速發(fā)展、良好的信用記錄日益成為無(wú)形資產(chǎn)的時(shí)代背景下，代價(jià)似乎有點(diǎn)大。
暴力“房鬧”或面臨坐牢
“還未交房，數(shù)十萬(wàn)的首付款就瞬間蒸發(fā)了”，這樣的遭遇的確令人同情，但即便如此，也不應(yīng)采取一些過(guò)激行為來(lái)表達(dá)自己的訴求。如果不存在法定或約定的退房情形，老業(yè)主不能因?yàn)橐粫r(shí)的沖動(dòng)而導(dǎo)致違法行為產(chǎn)生。譬如，媒體先前報(bào)道過(guò)的，老業(yè)主擁堵小區(qū)道路、與開發(fā)商拳腳相向等“房鬧”做法。
諸如破壞開發(fā)商沙盤等過(guò)激行為則會(huì)使本來(lái)的受同情者最終變成侵權(quán)者。因?yàn)樵诖诉^(guò)程中，如果將財(cái)物損壞，首先要承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)賠償責(zé)任；如果發(fā)生了人身傷害或者打砸搶等事件，相關(guān)人員有可能觸犯《治安處罰條例》。
更為嚴(yán)重的可能觸犯刑法，構(gòu)成尋釁滋事、故意損壞財(cái)物或者故意傷害等罪行。所以老業(yè)主應(yīng)本著理性、克制的情緒依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。
法官提示
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并非是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程，而是經(jīng)歷了一個(gè)逐步加強(qiáng)和完善的演變過(guò)程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷。
需要明確的是，如果存在以下情況，購(gòu)房者可以訴諸法律要求退房：在《商品房預(yù)售合同》中約定了降價(jià)補(bǔ)償條款、商品房存在質(zhì)量問題、開發(fā)商擅自變更了房屋的建筑設(shè)計(jì)、房屋的實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積出入超過(guò)正負(fù)3%、開發(fā)商未能在《商品房預(yù)售合同》約定的時(shí)間內(nèi)取得商品房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）或者開發(fā)商未能在約定的時(shí)間內(nèi)交房逾期超過(guò)一定時(shí)間的。
我們都熟知一句話“股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎”，同樣的道理，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)，購(gòu)房人自己應(yīng)該有所預(yù)測(cè)和判斷，如果房?jī)r(jià)下跌就要求補(bǔ)償，甚至暴力“房鬧”，其實(shí)是破壞了買賣信用體系，有違誠(chéng)實(shí)信用和公平原則。反過(guò)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商也不能要求購(gòu)房者退房。
其實(shí)，如果購(gòu)房者是一個(gè)“理性人”，在買房時(shí)已經(jīng)對(duì)自己的承受能力和需求的緊迫程度作出了正確的預(yù)估，綜合了各方面的考量，認(rèn)為劃算才會(huì)購(gòu)買，則不管房?jī)r(jià)如何下跌，都沒有太大影響，因?yàn)橘?gòu)房滿足的不僅是投資需求，還有生活需求等，如果房?jī)r(jià)回漲，損失也有希望補(bǔ)回來(lái)。
房?jī)r(jià)下跌的“受害者”，通常是超前消費(fèi)者和炒房族，對(duì)于這樣的投資或者投機(jī)者不應(yīng)忘記“高回報(bào)”通常是與“高風(fēng)險(xiǎn)”相伴的，今后更應(yīng)提高投資的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和必要的法律意識(shí)，理性判斷，不要追漲，也不要?dú)⒌?，以理性平和以及必需的原則來(lái)做出購(gòu)房決定。事實(shí)上，法律很難滿足每一個(gè)人在每一個(gè)階段的要求，只能實(shí)現(xiàn)一種大致的公平。"
五種情況可以要求退房
1.在《商品房預(yù)售合同》中約定了降價(jià)補(bǔ)償條款；
2.商品房存在質(zhì)量問題；
3.開發(fā)商擅自變更了房屋的建筑設(shè)計(jì)；
4.房屋的實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積出入超過(guò)正負(fù)3%；
5.開發(fā)商未能在《商品房預(yù)售合同》約定的時(shí)間內(nèi)取得商品房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）或者開發(fā)商未能在約定的時(shí)間內(nèi)交房逾期超過(guò)一定時(shí)間的。
