經(jīng)適房政策經(jīng)歷了幾次重大調(diào)整,其屬性定位已發(fā)生重大改變,舊有的“經(jīng)濟適用房”概念已蛻變升級
中秋節(jié)前后,上海市2011年第一批經(jīng)濟適用房(下稱“經(jīng)適房”)供應(yīng)全面啟動。浦東、閔行、青浦三區(qū)近4000套經(jīng)適房的申請人資格被集中“曬”出,接受社會監(jiān)督舉報。
早在1994年“房改”試探階段,上海市就曾先于全國其他城市為建設(shè)經(jīng)適房探路。但在1998年國家將經(jīng)適房作為“一種政策性商品房”全面推開時,上海卻意外地終止了經(jīng)適房建設(shè)。有知情人稱,當時政府擔心“經(jīng)適房尋租、腐敗難控,爭議太大”。
2009年,經(jīng)由《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》的出臺,上海市重新啟動擱置10年之久的經(jīng)適房建設(shè)計劃,安排未來幾年將建設(shè)至少超過1100萬平方米的經(jīng)適房。
雖然也叫“經(jīng)適房”,但此經(jīng)適房已明顯不同于彼經(jīng)適房。
據(jù)了解,這批自去年開始陸續(xù)上市的“新經(jīng)適房”,其最大特點是“共有產(chǎn)權(quán)” 購房者僅享有60%~70%的有限產(chǎn)權(quán),余下產(chǎn)權(quán)歸政府持有;相比此前因?qū)ぷ?、腐敗而飽受詬病的舊式經(jīng)適房,新經(jīng)適房不能再被視為私產(chǎn),隨意轉(zhuǎn)手或繼承,套現(xiàn)牟利的政策空子被大大壓縮。
就在上海市推出今年首批“進化、升級版”經(jīng)適房的同時,一個或可視為“政策信號”的官方表態(tài)引起記者關(guān)注。不久前,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在一個內(nèi)部場合表示,從1998年到2007年,我國經(jīng)適房政策經(jīng)歷了幾次重大調(diào)整,經(jīng)適房的屬性定位已發(fā)生重大改變,制度規(guī)則也日漸完善。然而,目前大多數(shù)人對這一住房政策的連續(xù)性還不太了解,仍舊以過去的眼光非議現(xiàn)在的經(jīng)適房政策。
為免“魚目混珠”,齊驥說:“我們在想,最好把這名字(經(jīng)適房)給改掉。”
經(jīng)適房退潮
截至今年5月底,上海全市已累計開工建設(shè)經(jīng)適房超過1100萬平方米。預(yù)計至今年底,經(jīng)適房的可供應(yīng)房源達500萬平方米,約8萬套。
相比以往,上海“新經(jīng)適房”在防范“騙購”方面格外著力,非但對申請人家庭信息的審查核實嚴格落實給社區(qū)一級,還對不誠信的申請及使用行為提出了法律追責條款。而在對申請人家庭收入要求上,則體現(xiàn)出“放寬”原則,突破了以往對申請家庭年收入“6萬元上限”的通常規(guī)定,最高上限可至12萬元。
此外,利用經(jīng)適房和商品房市場“雙軌”之間的“價差”套現(xiàn)、牟利也將不再容易。新經(jīng)適房設(shè)置了封閉運行的退出機制,規(guī)定業(yè)主住滿5年上市交易時,政府享有優(yōu)先回購權(quán);經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人死亡后,其繼承人如果不屬于申請家庭成員,將不再享有經(jīng)適房居住使用權(quán)。
與上海重啟經(jīng)適房建設(shè)計劃相反,目前北京、廣州和重慶等多個大城市均已表示要逐步壓縮甚至淡出經(jīng)適房建設(shè)規(guī)劃。
據(jù)我愛我家房產(chǎn)經(jīng)濟公司副總裁胡景暉的觀察,目前北京市以天通苑、回龍觀為代表的“第一代經(jīng)適房”均已完成了“商品化”過程。昔日業(yè)主利用舊有政策的漏洞,或已上市套現(xiàn),或已轉(zhuǎn)贈給子女及親屬。
從2006年開始,北京市逐步調(diào)整經(jīng)適房供應(yīng)方向,優(yōu)先向城八區(qū)拆遷安置居民傾斜。由于城市危改、文物保護、市政建設(shè)、奧運場館建設(shè)和城中村整治等造成的拆遷居民每年約為6至7萬戶,迫使政府逐步將經(jīng)適房政策與城市中心土地置換政策捆綁一處進行,對社會“散售”的經(jīng)適房越來越少。今年2月,北京市副市長陳剛在接受《財經(jīng)國家周刊》專訪時也表示,
北京市“十二五”期間計劃建設(shè)100萬套保障性住房,且將以公租房等租賃型住房為主,由過去的租售并舉,轉(zhuǎn)向以租為主。
重慶早在幾年前就已停止經(jīng)適房建設(shè)。重慶市國土房管局副局長孫力告訴記者,目前重慶正在整合各類保障房,把過去的廉租房、經(jīng)濟租賃房和公租房融為一體,以單一的品種實現(xiàn)分類保障。今后各類房子將逐步并軌至公租房項下。孫力表示,此舉意在保持國有資產(chǎn)不流失,杜絕過去經(jīng)濟適用房銷售出現(xiàn)的利益輸送問題。
廣州市不久前就是否應(yīng)該停建經(jīng)濟適用房展開了一場官民對話。該市住房保障部門在聽取業(yè)內(nèi)人士意見的基礎(chǔ)上表示,今后將逐步降低經(jīng)適房、限價房的建設(shè)規(guī)模,并研究對已售經(jīng)適房循環(huán)使用的管理政策。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認為,“經(jīng)適房退出歷史舞臺的時間不會太遠了。”
在諸多大城市保障房一片“退潮”的大背景下,盡管上海市重啟了旨在完善制度的經(jīng)適房新計劃,卻仍被一些業(yè)內(nèi)人士指責是“復(fù)辟”行為。
《財經(jīng)國家周刊》記者此前獲悉,今年地方及全國兩會期間,上海市不少人大代表和政協(xié)委員,均對政府提出的500萬平方米經(jīng)適房建設(shè)計劃表示質(zhì)疑或反對,認為建500萬平方米經(jīng)適房僅能滿足8萬戶家庭住房需求,“受益面窄,尋租空間大”。
全國人大代表、東華大學經(jīng)濟研究所所長嚴誠忠告訴記者,迫于這種質(zhì)疑和反對聲音,上海市政府官員曾修正對住房保障體系的相關(guān)表述,強調(diào)上海市要構(gòu)建經(jīng)適房、拆遷安置房、公租房和廉租房“四位一體”的住房保障體系。在嚴誠忠看來,這或許是給日后的經(jīng)適房逐步淡出或與其他房子并軌留下余地。
經(jīng)適房新功能
上海市重啟“新經(jīng)適房”計劃的大背景,是2007年住建部等7部委聯(lián)合發(fā)布的新版《經(jīng)濟適用住房管理辦法》,對經(jīng)適房屬性定位做出了重大調(diào)整:經(jīng)濟適用住房“是指政府提供政策優(yōu)惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設(shè),面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng),具有保障性質(zhì)的政策性住房”。
在2004年我國第一部《經(jīng)濟適用房管理辦法》中,對經(jīng)濟適用房的定義,“是指政府提供政策優(yōu)惠,限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格,具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。
而1998年房改之初,恰逢亞洲金融危機波及中國,經(jīng)適房承擔的更多使命則是提振內(nèi)需、拉動經(jīng)濟。當時相關(guān)文件中明確提出:“多數(shù)人通過購買經(jīng)濟適用住房來解決住房問題”。
有業(yè)內(nèi)專家指出,從肩負“拉動經(jīng)濟”使命、“多數(shù)人購買”,到“政策性商品住房”,再到“政策性住房”,對經(jīng)適房屬性定位的調(diào)整,集中濃縮了過去十幾年中國住房制度從單一市場化、過度市場化向住房保障、社會公共政策方向“糾偏”的艱難歷程。“經(jīng)適房的政策調(diào)整,可以說是中國住房制度改革的一個縮影。”
實際上,在2007年7部委經(jīng)適房“新政”出臺前后,有關(guān)經(jīng)適房是否應(yīng)該“停建”的爭論長久不絕。輿論的批評集中于經(jīng)適房分配及使用過程中的尋租、腐敗行為。某些經(jīng)濟學家將對經(jīng)適房的批評上升到“體制”層面,認為經(jīng)適房不經(jīng)濟,是住房領(lǐng)域腐敗的禍端,更是社會貧富差距拉大的推手。
接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪的專家認為,由于經(jīng)適房政策屬性和市場屬性的邊界模糊,導(dǎo)致經(jīng)適房在中國住房體系中始終定位不清,角色多重,經(jīng)適房往往是一房多用、身兼數(shù)職。
接近上海市政府的分析人士告訴記者,上海市500萬平方米、8萬套經(jīng)適房建設(shè)計劃的一項“合理解釋”,是保障房建設(shè)籌資困難。而經(jīng)適房建了就能賣掉,回籠資金迅速,有利于保障房資金循環(huán)使用。且在開發(fā)貸款辦理及后續(xù)管理運營環(huán)節(jié),經(jīng)適房也明顯比公租房、廉租房“省事”。
此外,目前各地城市均已制定了經(jīng)適房上市交易、轉(zhuǎn)讓等推出機制,大致相同的策略是政府按比例分享經(jīng)適房增值收益,一般經(jīng)適房賣掉時,首先要優(yōu)先政府回購,其次要將增值收益與政府三七分或四六分。相當于地方政府以“新政”的名義,為建設(shè)經(jīng)適房獲取“二次收益”埋下伏筆。
如此,經(jīng)適房既可成為地方政府籌建保障房的“融資工具”,又可視為城市未來財力增長的一筆基金性收益,這就促成了地方政府對經(jīng)適房“不忍放手”的現(xiàn)實驅(qū)動。
但嚴誠忠認為,這種建設(shè)經(jīng)適房的動機,只是考慮了政府的工作方便,卻沒有考慮社會公平。“保障房建設(shè)一定要考慮受益面越廣越好,而不是只考慮回收資金。”
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥也表示,到目前為止,仍不能排除一些權(quán)力部門借助經(jīng)濟適用住房相關(guān)政策,為內(nèi)部職工謀取福利。“但這絕不是我們今天國務(wù)院經(jīng)濟適用住房政策下的項目”。對此,將“發(fā)現(xiàn)一起查處一起