萬通地產(chǎn)的董事長馮侖是一個永遠(yuǎn)不停思考、不停折騰的人,這使得他能夠不時拋出若干驚世之語,也使萬通地產(chǎn)一直在中國房地產(chǎn)行業(yè)保持著一種特立獨行的姿態(tài),包括多年前就進(jìn)軍美國市場,包括最近宣布要像科技公司一樣做研發(fā),像時尚公司一樣定期發(fā)布新產(chǎn)品。日前,馮侖接受《商業(yè)價值》采訪,暢談關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)和萬通過去未來的一些思考。
Q:萬通明年就20年了,怎么評價這些年來的發(fā)展?
A:從萬通本身發(fā)展過程,反映了民營企業(yè)從草根創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在一直要應(yīng)對的兩方面挑戰(zhàn)一方面是制度轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn),就像汽車要拐彎,路又顛簸,90%的民營企業(yè)都死在這上面;另一個挑戰(zhàn),就是市場競爭的挑戰(zhàn),但我覺得這上面死掉的企業(yè)并不多。因為中國整個市場在不斷發(fā)展擴(kuò)大,看上去資金鏈斷裂或者產(chǎn)品積壓賣不出去,好像是市場原因,但大部分是深層次制度上的原因。
目前,我們確定了一個穩(wěn)健的發(fā)展方式,總結(jié)起來就是低風(fēng)險、中速度、高回報。大家都說做企業(yè)是馬拉松,但忽視了一點,所謂馬拉松,只有開頭和結(jié)尾的時候有人鼓掌,中間就是勻速不停的慢跑,很寂寞,做企業(yè)其實拼的就是寂寞。低風(fēng)險就是馬拉松中間不能用百米速度跑。對房地產(chǎn)公司來說,如果僅僅是負(fù)債買地,每年總量增長很快,但是風(fēng)險也很大。根據(jù)長跑的觀點來看,這20年如果把所有的上市公司作為一個樣板,20年的平均凈資產(chǎn)回報率只有6%左右,這就是長跑的成績。你如果跑20年能跑到7%~8%的凈資產(chǎn)收益率,就很好。
最近,每年我們都自己做體檢的工作就是把律師請過來,把過去一年來做的事情按照新的制度看一看。因為我發(fā)現(xiàn)制度轉(zhuǎn)型是個緩慢的過程,只要每年自檢一下,就不會有大事。
Q:萬通在紐約的中國中心,前前后后用去了幾年的時間才最后落實。對你來說,這些波折讓你學(xué)到了什么?
A:我們從開始有了這個想法,到簽約一共5年多。5年我去了30多次紐約,電話會議打了1800個小時,是個典型的慢功。但是這個過程有一個好處,尤其7號樓受挫折以后我們還沒停,今天7號樓的老板對我們心態(tài)又變得很好。在美國這種競爭的市場,你過往的堅持和努力非常重要。加上現(xiàn)在中國中心在那邊很活躍,我們在紐約的信用大大提升,和當(dāng)?shù)刈畲蟮牡禺a(chǎn)公司、投資機(jī)構(gòu)都建立了非常好的關(guān)系,在那邊再做新項目的條件就比其他中國企業(yè)要好很多。我們由中國中心引發(fā)的后續(xù)效應(yīng)越來越明顯,其中一個對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的牽引就是我們提出了所謂從香港模式轉(zhuǎn)為美國模式的概念。因為我們在紐約做了6年,本身對美國大地產(chǎn)公司怎么運作已經(jīng)很熟悉,而且這是在人均6萬美元GDP的運作經(jīng)驗?,F(xiàn)在國內(nèi)的大部分城市人均GDP都不到1萬美元,像狂賣樓花都是1萬美元以前的經(jīng)驗。在這種情況下,怎樣站在未來安排今天,對于我們來說,就是學(xué)習(xí)在1萬美元到6萬美元GDP之間的所有經(jīng)驗。
Q:您覺得中國目前的房地產(chǎn)市場與美國的房地產(chǎn)市場相比,處于什么樣的發(fā)展階段?
A:我把房地產(chǎn)行業(yè)分成三個階段,第一個階段主要就是地主加工頭,第二個階段是廠家加資本家,第三個階段是導(dǎo)演加制片。在美國整個來看,現(xiàn)在還留了一部分廠家加資本家的企業(yè),最牛的都是導(dǎo)演加制片人的模式。從具體經(jīng)營重點上來看,第一階段重點在制造上,原料成本都是競爭要素,能買到便宜地段、能降低生產(chǎn)成本,和做鞋做衣服都是一樣的。第二階段是營運能力,競爭焦點是已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)到人的身上,怎樣把品牌和服務(wù)做好。到第三個階段,叫做不動產(chǎn)金融。很多人說做旅游地產(chǎn)做得最好的是張藝謀,如果當(dāng)初把《印象·劉三姐》周邊的地圈下來,可以帶動多少房價?這塊地在這里已經(jīng)有幾千年了,是創(chuàng)意使這塊土地升值。所以下一個階段,創(chuàng)意就變成了核心。比如說郊區(qū)有100畝地,交給5個開發(fā)商做肯定是5種模式、5個利潤率。這就和電影導(dǎo)演一樣,最后編出來5個故事,有5個現(xiàn)金流、5個利潤、5種品牌效果,所以我們現(xiàn)在的重點是逐步把能力聚集到營運和創(chuàng)意。在這種模式下,土地就變得越來越不重要。
Q:你提了很多概念,包括反周期、立體城市,以及所謂美國模式,包括中國中心在海外的發(fā)展模式,這些概念之間的邏輯關(guān)系是什么?
A:我覺得這里邊的邏輯關(guān)系實際上都是在追求突破現(xiàn)有的模式、發(fā)展的路徑,圍繞著房地產(chǎn)的創(chuàng)新。萬通是一家戰(zhàn)略先導(dǎo)型的公司,我們的戰(zhàn)略永遠(yuǎn)比執(zhí)行先導(dǎo)很多,好處是永遠(yuǎn)有方向,但是弱點是計劃的事永遠(yuǎn)不能百分之百地做到,都是做到了一部分。但好在永遠(yuǎn)是在正確的方向做到了一部分,這就很不一樣。有的公司是營銷導(dǎo)向型,永遠(yuǎn)是當(dāng)下營銷;有的公司是成本導(dǎo)向型,就是成本控制得很好,但是戰(zhàn)略上可能會迷失;也有的公司是資本導(dǎo)向型,在資本市場上表現(xiàn)出色,但是產(chǎn)品不是很好。
Q:你提了很多概念,包括反周期、立體城市,以及所謂美國模式,包括中國中心在海外的發(fā)展模式,這些概念之間的邏輯關(guān)系是什么?
A:我覺得這里邊的邏輯關(guān)系實際上都是在追求突破現(xiàn)有的模式、發(fā)展的路徑,圍繞著房地產(chǎn)的創(chuàng)新。萬通是一家戰(zhàn)略先導(dǎo)型的公司,我們的戰(zhàn)略永遠(yuǎn)比執(zhí)行先導(dǎo)很多,好處是永遠(yuǎn)有方向,但是弱點是計劃的事永遠(yuǎn)不能百分之百地做到,都是做到了一部分。但好在永遠(yuǎn)是在正確的方向做到了一部分,這就很不一樣。有的公司是營銷導(dǎo)向型,永遠(yuǎn)是當(dāng)下營銷;有的公司是成本導(dǎo)向型,就是成本控制得很好,但是戰(zhàn)略上可能會迷失;也有的公司是資本導(dǎo)向型,在資本市場上表現(xiàn)出色,但是產(chǎn)品不是很好。
戰(zhàn)略先導(dǎo)型的企業(yè),只是保證我們走正確的路,但是我認(rèn)為走得還不夠快。要想突破這個瓶頸,一個是執(zhí)行力,一個是在創(chuàng)意上。在引領(lǐng)能力上要提升,我們現(xiàn)在有兩種選擇,一種是復(fù)制別人的模式在規(guī)模上趕超,按照今天的狀況我們只要膽子放大一點,把負(fù)債率提上去,立即可以鋪到全國二線、三線城市。但是這樣的結(jié)果,無非開工面積越來越大,隨著房價上漲,規(guī)模擴(kuò)大。去年和前年,很多公司突破100億、200億、300億,如果仔細(xì)研究是能力增加了還是漲價因素。我認(rèn)為1/3是漲價因素,能力是重復(fù)的,因為沒有時間去積累能力,積累能力需要堅持一段時間。還有一個選擇是轉(zhuǎn)型,轉(zhuǎn)型肯定會影響速度,影響增長,但我們在積聚能力,在創(chuàng)新上發(fā)展。我選擇后者。所以去年的董事會專門做了個決定,開始把萬通按科技企業(yè)來運營。我們第一次開始提研發(fā)經(jīng)費,按照每一年銷售金額的0.5%提研發(fā)經(jīng)費,這樣一年幾千萬元的研發(fā)經(jīng)費,可以做些事情了。第二,從今年3月2日開始,我們開始每年像蘋果公司一樣發(fā)布產(chǎn)品,逐步變成營運加創(chuàng)意來帶動萬通,做一個更有品質(zhì)的地產(chǎn)。給大家創(chuàng)造的不僅僅是滿足簡單的居住,而是未來的一種生活模式。這是我們的選擇,這樣才能夠達(dá)成低風(fēng)險、中速度、高回報。
去年按照上市公司的銷售利潤率,我們排名很靠前,但是我覺得沒有用,我認(rèn)為這個模式?jīng)]創(chuàng)新,持久不了。我們應(yīng)該更主要地去追求創(chuàng)新,比如說我們通過研發(fā)經(jīng)費的支持,每年發(fā)布一個新產(chǎn)品,每年集中攻一個技術(shù)上、產(chǎn)品上的難關(guān)。這樣10年以后,我們就在整個行業(yè)里是營運和創(chuàng)新產(chǎn)品領(lǐng)先的一個公司。這個時候規(guī)模多大,對我來說不重要。
Q:你個人非常善于處理復(fù)雜的關(guān)系,在復(fù)雜的局面里,永遠(yuǎn)能夠找到一個大家都能夠接受的答案,這是怎么做到的?
A:在中國把所有的事情處理得絕對好很難,我覺得有兩個方法:第一,就是我們通常講的吃虧。人為什么能吃虧呢?無非兩個原因:或者是有更大的企圖,或者更長遠(yuǎn)的利益追求,也就是說不爭眼下,而爭未來,不爭近而爭遠(yuǎn),不爭錢而爭是非。第二個方法,就是盡可能地對過去的事件、人物,保持歷史的眼光,這就是所謂大歷史觀。我在讀初中的時候,一個老師跟我講了一句話,一直挺影響我。他就說你要做事情,要學(xué)兩門學(xué)問,第一門就是學(xué)歷史,歷史是望遠(yuǎn)鏡,學(xué)歷史就能夠站得高,看得遠(yuǎn),看見別人沒看見的地方。第二、學(xué)哲學(xué),學(xué)哲學(xué)是宇宙觀,你知道大是非。所以今天能處理好這些事情,本質(zhì)上我覺得是由于理想引導(dǎo)了長遠(yuǎn)的一個眼光,使你具有一個長期的歷史觀。沒有歷史觀的人,不知道后面還有什么,有機(jī)會就會驕奢淫逸、盛氣凌人。
還有一點,我說跟毅力有關(guān)。即使是這些道理都明白了,還是有人扛不住。這個毅力,就是人有時候也會有脆弱的時候,一個人到底怎樣能夠在長期痛苦的現(xiàn)實中掙扎,除了靠理想指引以外,還有很大的因素就是我們通常的心理、性格,和你自身的精神狀態(tài)和你從小養(yǎng)成的習(xí)慣。我是陜西西安出生的,陜西人本身就執(zhí)著。我從18歲考上大學(xué)開始,就開始長跑,一直跑到1989年才停下來,每天早上跑一小時,風(fēng)雨無阻,出差、下雨也跑。這個毅力,你平時不感覺,但是內(nèi)心對這種長期堅持的事還是有感覺。去年我為了紀(jì)念自己的50歲生日,決定再折騰一回,去臺灣騎自行車。別人認(rèn)為挺怪,9天騎1100公里,對我來說沒啥。1987年我騎過2000公里,還是騎破自行車,我在性格上已經(jīng)不恐懼這種長期堅持的事。萬通現(xiàn)在是19年歷史,有7年都是負(fù)資產(chǎn),但是我沒有退縮,沒有卷款逃跑。在最困難的時候,幾十個債權(quán)人過年前派人來催賬,把唾沫吐在桌子上。毅力當(dāng)然也受理想牽引。蘇軾說,人先必有堅韌不拔之志,才有堅韌不拔之力。志和力這兩件事,現(xiàn)在我體會,實際上是因果關(guān)系。人奮斗,尤其是在不確定的環(huán)境中,仿佛是在黑暗隧道跋涉。理想是什么呢?就是黑暗里的光明,只要有一點光亮人就不恐懼,人就會有走下去的理由,人才有毅力。