第一財(cái)經(jīng)日報7月15日訊 盡管已經(jīng)淡出管理的一線，但作為萬科董事會主席，王石似乎又做了一次準(zhǔn)確的判斷。日前，在有預(yù)期稱宏觀調(diào)控可能松動的背景下，王石對媒體表示：“當(dāng)前，中國只能繼續(xù)樓市調(diào)控。如果此次調(diào)控再半途而廢或終告失敗，結(jié)果會相當(dāng)?shù)脑愀狻?rdquo;
他的判斷很快得到印證。就在14日下午，新華社披露的消息顯示，12日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，并提出“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。
此舉，讓原本寄希望于下半年部分城市調(diào)控松動的開發(fā)商大為失望，也讓一些較早布局二三線城市的開發(fā)商焦慮，前6個月，他們曾經(jīng)因?yàn)槎€城市的市場活躍而取得相當(dāng)不俗的銷售業(yè)績而領(lǐng)跑同行。
三四線樓市推高成交量
整個上半年，大部分開發(fā)商的日子依然過得不錯。一方面各家企業(yè)銷售數(shù)據(jù)并不算太壞；另一方面不少公司口袋里余糧尚豐。
數(shù)據(jù)顯示，萬科繼續(xù)以656.5億元的銷售額領(lǐng)跑全國，這一數(shù)據(jù)甚至超過了2009年全年銷售額。除此之外，中國海外、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、綠地、萬達(dá)、碧桂園等企業(yè)，也都各自取得了同比或者環(huán)比增長。
中國海外在5、6月連續(xù)實(shí)現(xiàn)過百億的月銷售額后，前6月合計(jì)賣522億港元（合人民幣約430億）；恒大地產(chǎn)則從今年2月起連續(xù)自我突破，每個月均完成同比、環(huán)比雙增長，以423億交出期中成績單；前5個月不溫不火的保利地產(chǎn)從6月起突然爆發(fā)，單月銷售超過110億，并于上半年完成395億元銷售業(yè)績；而排名第七的碧桂園，也實(shí)現(xiàn)了200億元的突破。
7月1日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，盡管強(qiáng)力政策頻繁出臺，限購城市觀望氛圍嚴(yán)重，但標(biāo)桿企業(yè)仍舊保持了高速的增長勢頭。其中，十大企業(yè)賣樓3323億元，同比增長八成多。
另有數(shù)據(jù)顯示，6月全國商品住宅銷售面積1億平方米，首次“破億”，銷售面積同比增長24%，較5月同比增速提高7個百分點(diǎn)；銷售面積環(huán)比增長42%，較5月環(huán)比增速大幅提高31個百分點(diǎn)。
上述提及的幾家開發(fā)商都有著幾個極為相似的特點(diǎn)：周轉(zhuǎn)速度高于同行；全國布局較為完善，相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目位于二線甚至三四線城市。過去的半年時間里，一二線城市的限購政策，無意之間正好成就了三四線城市的崛起。
對此，廣發(fā)證券(000776,股吧)發(fā)布報告稱：“我們認(rèn)為主要是占據(jù)總成交量半壁江山的三四線城市做出了突出貢獻(xiàn)。”
小城市也要擠“泡沫”
王石說，總體來看，中國房地產(chǎn)市場仍然向著積極健康的方向發(fā)展，應(yīng)該說，樓市崩潰的可能性并不大。但是，進(jìn)入2011年，由于限購、限售、限融資等調(diào)控政策，“100%的公司都感受到壓力”，資金緊張。在這種情況下，政府調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入騎虎難下的境地。
但他堅(jiān)信，調(diào)控始終要繼續(xù)下去，而不會如部分人士所期望的一樣出現(xiàn)“松動”。而他的這種判斷，恐怕直接來源于一線城市房價的巋然不動，以及三四線城市房價的上漲。
上半年，三四線城市的房價伴隨著交易量的上升而水漲船高，一些投機(jī)性資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)到這些城市。
“今年上半年開的一個樓盤，還真有浙江人把一個單元全部包下的。”云南麗江的一位開發(fā)商稱，上半年，數(shù)量眾多的外地人抱著現(xiàn)金涌進(jìn)了這座旅游城市。
恒大地產(chǎn)屬于三四線城市樓市崛起的直接受益者。該集團(tuán)董事局主席許家印在11日的一次業(yè)績發(fā)布會上透露，上半年公司所售項(xiàng)目中，只有1個位于一線城市，54個位于二線城市，33個位于三線城市。這種布局極大地避開了限購的“雷區(qū)”，從而完成銷售業(yè)績的突破。
據(jù)悉，目前執(zhí)行限購的城市超過40個，而自從限購政策實(shí)施以來，這些城市的成交量明顯萎縮，投資性需求被嚴(yán)格擋在門外。北京、上海、廣州、深圳等城市今年上半年的商品房交易量急劇下降，其月度成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比60%~70%的跌幅。各大城市的樓市，僅剩剛性需求在繼續(xù)入市，成交樓盤多集中于價格較低的郊區(qū)。以北京為例，在限購后的成交量中北京89.6%為自住的首次置業(yè)，本地戶籍購房也占到了91%，相比之前超過了40個百分點(diǎn)以上。
隨著限購令向二三線城市蔓延，發(fā)生在北上廣深等大城市的故事，恐怕將在小城市上演。有分析人士預(yù)計(jì)，限購可能會全國化，預(yù)計(jì)限購城市將超過100個。
鑒于此，部分業(yè)內(nèi)人士開始對恒大地產(chǎn)、碧桂園等主要集中于二三線城市的開發(fā)商表示擔(dān)憂：“下半年的壓力應(yīng)該蠻大的，就連萬科都還離全年任務(wù)有800億缺口。”
據(jù)悉，大部分開發(fā)商的貨量都集中在下半年推出。恒大地產(chǎn)9月份之后的新推盤計(jì)劃將超過60個，而其上半年的新盤量才33個。保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383,股吧)、富力地產(chǎn)等公司也都聲稱，下半年供應(yīng)量遠(yuǎn)高于上半年。
事實(shí)上，此前曾經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士期望下半年調(diào)控松動，甚至有開發(fā)商有意將貨量壓到下半年，但現(xiàn)在調(diào)控加碼的信號，顯然打亂了這些開發(fā)商的算盤。
北京中原市場總監(jiān)張大偉就在14日下午對媒體表示：國務(wù)院再次重申限購政策不放松，嚴(yán)格信貸稅收等政策，打消了開發(fā)商、投資者對市場在下半年放開的期待。調(diào)控不放松將使得部分開發(fā)商開始促銷求量。
開發(fā)商資金或進(jìn)一步緊張
調(diào)控加碼的消息，對于原本已經(jīng)感受到資金壓力的開發(fā)商來說無異于雪上加霜。
國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。其中，國內(nèi)貸款7023億元，增長6.8%；自籌資金16463億元，同比增長32.7%，增速進(jìn)一步提升。
長江證券(000783,股吧)研究報告指出：“由于今年以來的信貸緊縮，使得資金來源銀行方面大幅地收縮，這方面體現(xiàn)在國內(nèi)貸款與其他資金中的按揭方面，按揭來源甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。在自籌資金方面，同比增速進(jìn)一步提升，這部分資金應(yīng)該包含開發(fā)商自籌的信托資金，如果下半年在信托方面進(jìn)一步縮緊，開發(fā)商的資金情況將會更加緊張。”
事實(shí)上，依靠信托和房地產(chǎn)私募股權(quán)基金抽水，已經(jīng)變得越來越艱難。盡管從去年到今年上半年，為數(shù)眾多的開發(fā)商都通過信托和房地產(chǎn)基金獲得資金，但開發(fā)商為此付出的成本也越來越高。日前便有消息稱，綠城計(jì)劃發(fā)行的一個信托產(chǎn)品，年化利率有可能高達(dá)25%，創(chuàng)下房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的利息新高。
比較起來，在香港股市上市的公司，資金狀況明顯好于A股，因?yàn)榭梢詰{借海外資本市場發(fā)行債券和配股。不過近期海外資本市場出于對國內(nèi)宏觀調(diào)控的擔(dān)憂也開始出現(xiàn)對內(nèi)房股的“冷淡”癥狀。龍湖地產(chǎn)的3億配股計(jì)劃流產(chǎn)，便被視作國際機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)保持“警惕”的信號。
