綜合新華社電 國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。
會議指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了八條政策措施。
二套房首付再漲一成
“國八條”對投資投機(jī)性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策延續(xù)，又是進(jìn)一步的“加碼”。典型的是：強(qiáng)化差別化住房信貸政策，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”。去年9月底的“國五條”曾強(qiáng)調(diào)，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”。3個多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕見。
地方需定房價調(diào)控目標(biāo)
值得關(guān)注的是，此次“國八條”還對樓市調(diào)控中地方政府的責(zé)任作了更明確的規(guī)定：地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
此外，“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)”。
這一次出拳很重，很明顯是不希望投資者再攪和樓市了！投資者買一套300萬元的房子，原來需自備150萬元，現(xiàn)在增加到180萬元。再加上限購措施繼續(xù)實(shí)施，投資投機(jī)性購房的空間被進(jìn)一步壓縮。
———上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎
總體上講，房地產(chǎn)調(diào)控一系列措施的效果離預(yù)期還有距離。這一次政策再度出手的意圖很明顯，就是最嚴(yán)格的調(diào)控將繼續(xù)下去；此外，在流動性不斷收緊的情況下，對投資投機(jī)性需求的抑制更是絲毫不會放松。———復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成
專家展望
兩會前有望再出配套政策
業(yè)內(nèi)人士稱，此次調(diào)控政策全面、找點(diǎn)很準(zhǔn)
有業(yè)內(nèi)人士稱“此次調(diào)控力度再次達(dá)到新的巔峰”。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為此次調(diào)控“政策全面、找點(diǎn)很準(zhǔn)”。隨著房地產(chǎn)銷量的增加，房價的飛漲，這也掀開了第三次調(diào)控，“我預(yù)計在兩會前還會有陸續(xù)的配套政策出臺，目的都是抑制房價的過快上漲。”
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也說，選擇春節(jié)前出臺政策，也有助于房地產(chǎn)不會在春節(jié)期間成為熱點(diǎn)話題。但如果到春節(jié)后再打壓，就會太遲。陳杰說，今年房價向上的壓力依然很大，中央還是會下大力氣保持房價調(diào)控的態(tài)勢，不能前功盡棄，今年還是會形成房價向上的壓力和政府向下打壓并存的局面。
陳云峰坦言，政策很綜合很全面，找的點(diǎn)也很準(zhǔn)，但關(guān)鍵能否落實(shí)，還要看地方政府的執(zhí)行力。
國八條
1，落實(shí)地方政府責(zé)任
地方政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
2，加大保障房建設(shè)力度
有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。
3，加強(qiáng)稅收征管
對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征營業(yè)稅。
4，強(qiáng)化差別化住房信貸政策
貸款買二套房，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
5，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理
今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量。
6，合理引導(dǎo)住房需求
部分城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。
7，落實(shí)約談問責(zé)機(jī)制
新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)，對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
8，堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)
對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。
已有兩房本地家庭不可再買房
已有住房、無法提供一定年限納稅社保證明的外地人，暫停購房
政策1
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
解讀：本月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？?、廈門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購令”。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也把此次“限購令”認(rèn)為是“新國八條”中最為嚴(yán)厲的一條，確實(shí)可以抑制需求。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認(rèn)為，“限購令”可以為在中國已經(jīng)失去理智的房地產(chǎn)投資市場上，澆上一盆冷水。他說，現(xiàn)在最關(guān)鍵的就是要扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，哪怕是通過這種行政手段，在兩三年內(nèi)穩(wěn)住房價，讓大家不會覺得房地產(chǎn)只漲不跌，只要改變這個預(yù)期，發(fā)現(xiàn)投資房地產(chǎn)政策風(fēng)險很大，這樣在樓市中的熱錢，可能就會撤出選擇更為長期的投資項(xiàng)目。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，這樣的限購等于讓異地購房幾乎成為不可能完成的任務(wù)，投資性異地購房已經(jīng)沒有空間，房產(chǎn)去投資化的政策導(dǎo)向十分明確，“北京的價格應(yīng)該可以剎車了，今年的交易量至少下降三成，此前我們預(yù)估的是下降一成，海南等以異地投資為主的區(qū)域，其樓市前景堪憂。”
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，限購不僅力度加強(qiáng)，而且范圍很可能從現(xiàn)在的30個城市，擴(kuò)大到60個以上。政策將全國性地落實(shí)對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶彛啾戎氨本┑葏^(qū)域執(zhí)行的限購政策更加嚴(yán)格。
二套房貸利率最低1.1倍
專家稱，二套房首付提高，對改善型購房影響較大
政策2
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
解讀：二套房貸款首付比例從最初的30%一路爬升至新“國八條”的60%，陳云峰認(rèn)為，房地產(chǎn)對信貸政策最為敏感，“比加息和稅收要都敏感”，他說，一般每增加10%首付比例，可能意味著20%的購房人無法買房。不過他說，從北京一些售樓處的情況看，購房者一次性付款的比例不少，雖然好像買房人“不差錢”，但是至少對投機(jī)炒房者有明顯威懾作用。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸不到四成的房款。該公司統(tǒng)計顯示，北京目前市場貸款購房占比在四成左右，而其中只有一成是二套房購房貸款。雖然直接影響不大，但是心理威懾作用較大。
張大偉認(rèn)為，該政策將有效地抑制投機(jī)購房，同時避免了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為,這直接影響改善型購房需求，對于市場的影響將會十分明顯。
保障房首提公開公平公正
專家稱，保障房公示，對房地產(chǎn)調(diào)控具有重要作用
政策3
各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。
解讀：“每年說保障房建設(shè)得很多，但是建在哪里了？我們并不知道。”陳杰說，此次調(diào)控文件中，首次對保障房問題提出了“公開、公平、公正”的表述。
陳杰認(rèn)為，按照這一原則，建設(shè)了保障房就應(yīng)該公示，這對目前房地產(chǎn)調(diào)控有非常重要的作用，供需平衡才能對投資客產(chǎn)生心理抑制作用。
此前國家已有相關(guān)政策，各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。
各地一季度須公布房價調(diào)控目標(biāo)
國務(wù)院明確地方政府調(diào)控責(zé)任；目標(biāo)如未實(shí)現(xiàn)，相關(guān)負(fù)責(zé)人將被問責(zé)
政策4
地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
會議指出，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)的省（區(qū)、市）政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
【解讀】
如何評價地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的成?。?ldquo;新國八條”中要求其公布調(diào)控目標(biāo)的做法，無疑是給出了政策效果的量化參考。昨日記者采訪的專家，無不將此作為此輪調(diào)控亮點(diǎn)。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，公布調(diào)控目標(biāo)的做法，改變了過去文件中相對“空泛”的表述，“有目標(biāo)就可以審查，對地方政府產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)壓力，使調(diào)控責(zé)任清晰化。這無疑是個進(jìn)步。”
對于如何避免所設(shè)目標(biāo)“過高”而使地方政府可以逃避追責(zé)的問題，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，“新國八條”規(guī)定所設(shè)目標(biāo)必須向外公布，這就說明調(diào)控目標(biāo)不僅要接受地方人大監(jiān)督，目標(biāo)也暴露于媒體、公眾和社會輿論的監(jiān)督下。
北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，此次首次提及房價調(diào)控目標(biāo)化，在新國八條中明確要求在一季度落實(shí)年度各地區(qū)的價格控制目標(biāo)，將責(zé)任落實(shí)到各地方政府。調(diào)控已經(jīng)嚴(yán)格至政治任務(wù)。
購房不足5年轉(zhuǎn)手按售價全額征稅
政策5
調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。
【解讀】
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰稱，各地對個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策有所不同，一般是采取差額征收，而此次新政，則明確為“按照銷售收入全額征收”。這無疑增加了炒房成本。
比如一套100萬購入的房產(chǎn)，購買不滿五年以200萬出售，按照5.5%的稅率“新國八條”前以差額征收計算，只需繳納5.5萬元稅費(fèi)，但是以后將需要繳納11萬。
但陳杰提醒，在一些二手房交易中，有時候營業(yè)稅會轉(zhuǎn)嫁給“下家”，雖然能夠在心理上形成抑制作用，可是這也增加了政策效果的不確定性。
在此政策中，另一撒手锏是“重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查”。陳云峰說，土地增值稅“一直是懸在開發(fā)商頭頂上的一把劍”。
他說，目前地方對增值稅執(zhí)行情況不同，清算增值稅會對開發(fā)商產(chǎn)生很大的壓力，房產(chǎn)商就怕增值稅的清算，因?yàn)槎ǜ叻績r就意味著要多交稅，也就使開發(fā)商失去定高價的動力。
全國推廣“限房價、競地價”
政策6
各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。
加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。
【解讀】
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，原來沒有對供地總量提過量的要求，商品房價格高確實(shí)和供需矛盾有很大的關(guān)系。在土地供應(yīng)量上提出明確要求，有助于增加土地供應(yīng)，在結(jié)構(gòu)上緩解供需矛盾。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，這是首次提出競地須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。但一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，今后政府有可能提高開發(fā)商拿地時自有資金的比例，此前，相關(guān)部門不會管錢從哪里來，只要按期付款就可。
■ 專家說法
完善個人住房信息或?yàn)榉慨a(chǎn)稅鋪路
據(jù)新華社電 26日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。專家認(rèn)為，這或?qū)⑹菫榉慨a(chǎn)稅未來試點(diǎn)、實(shí)施做好準(zhǔn)備。
完善信息為征稅提供技術(shù)支持
會議要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，并沒有直接提到房產(chǎn)稅。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，此次國務(wù)院常務(wù)會議要求各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)，“不僅是為已開征的稅種提供基礎(chǔ)，更是為全國范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持。房產(chǎn)稅并不是個新的稅種，上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點(diǎn)，最終會向全國推廣。”
早在1986年，國務(wù)院就正式發(fā)布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，指出房產(chǎn)稅是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。房產(chǎn)稅的稅率可以以兩種方式計算，納稅人每年可自行選擇納稅：一是按照房產(chǎn)價值70%-90%計算繳納，稅率為1.2%；二是按照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%。不過，該稅種實(shí)施后并沒有對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)開征。
上海開征房產(chǎn)稅日期尚未確定
對于上海房產(chǎn)稅的開征時間，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉1月25日公開表示，“房產(chǎn)稅開征的發(fā)令槍在國家，上海目前正在積極做好試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，一旦有結(jié)果將第一時間向社會公布。”
而上海將試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息也讓樓市掀起了一波銷售高峰：根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月前23天，全市新增商品住宅的供應(yīng)量僅32.18萬平方米，成交量卻達(dá)到76.85萬平方米，上周（1.17-1.23）上海共有5個項(xiàng)目推出僅8.04萬平方米的新房源，僅相當(dāng)于近20周平均周供應(yīng)的三成水平，為近23周的最低點(diǎn)。但出人意料的是成交量卻不降反升，上周成交商品住宅24.06萬平方米，供求比約為1：3。浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心一樓交易大廳繳納契稅與營業(yè)稅的窗口前，近日也連續(xù)多日出現(xiàn)幾十人至上百人排隊等候的場面。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱，政府將對新購房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的傳聞，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實(shí)施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅，這也說明房產(chǎn)稅對市場的威力不容小覷。
■ 北京回應(yīng)
“限房價競地價”北京首創(chuàng)
昨晚，北京市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，北京將堅決貫徹國務(wù)院要求，并抓緊制定北京落實(shí)的具體政策措施。
此次國務(wù)院提出，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。
去年4月，北京在全國首次推出“限價中小套型普通商品房”，土地采用“限房價、競地價”方式出讓，在土地出讓時，首先由社會中介機(jī)構(gòu)和專家，對周邊商品房的價格進(jìn)行評估，確定該商品房的銷售限價。在同樣的房價下，由開發(fā)商競價拿地。限價是強(qiáng)制性的，并寫進(jìn)土地出讓合同，開發(fā)商銷售時的均價不得超過限價。
去年5月，首個試點(diǎn)項(xiàng)目———房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地居住項(xiàng)目開始掛牌出讓，該項(xiàng)目在出讓時，就已限定其銷售限價為1.25萬元/平方米。
