近期，中共上海市委、上海市人民政府出臺《關(guān)于促進中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展實施特殊支持政策的若干意見》50條，除了賦予新片區(qū)更大改革自主權(quán)，打造更具吸引力的人才發(fā)展環(huán)境，《意見》也定向微調(diào)了臨港新片區(qū)住房限購政策，以加大對人才的住房保障力度。
《意見》提出，堅持職住平衡，針對多層次住房需求，建立以市場供應(yīng)為主、多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的區(qū)域性住房體系。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認為，該內(nèi)容是“房子是用來住的，不是用來炒的”方針的延伸，通過加大對人才的住房支持力度，以減少高房價對人才的擠出效應(yīng)，是一個有益的探索和實驗。
具體而言，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施特殊支持政策中的住房內(nèi)容有6個方面，包括定向微調(diào)新片區(qū)住房限購政策；調(diào)整商品住房選房購房制度；實施限價商品房政策；建設(shè)“先租后售”公租房；擴大租賃住房配套建設(shè)渠道；給予規(guī)劃土地政策支持。對此，澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪業(yè)內(nèi)人士，對6條加大人才住房保障力度的政策予以逐條解讀：
1、定向微調(diào)新片區(qū)住房限購政策。按照區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調(diào)整為個人，可購買新片區(qū)普通商品房一套?？s短非本市戶籍人才在新片區(qū)購房繳納個人所得稅或社會保險金的年限，將自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上，調(diào)整為連續(xù)繳納滿3年及以上。
解讀：蘇寧金融研究院特約研究員江瀚指出，定向微調(diào)新片區(qū)住房限購政策，非戶籍人才購房由5年社保改為3年，購房資格由居民家庭調(diào)整為個人，該政策與此前很多城市“搶人大戰(zhàn)”政策相類似，臨港新片區(qū)通過對非戶籍人才購房資格的微調(diào)，希望更多的人才進入該地區(qū)，以推動發(fā)展。
“臨港地區(qū)確實需要導(dǎo)入人口，當(dāng)前臨港地區(qū)的人口主要為本地人、學(xué)校、大制造類，整個人口導(dǎo)入現(xiàn)有量還相當(dāng)有限。通過加大對人才的政策鼓勵，降低購房門檻等，可以使部分人才在臨港安家置業(yè)，能在臨港做到產(chǎn)城融合。現(xiàn)階段，政策層面在做的事是將未來要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)以及未來發(fā)展方向盡可能的導(dǎo)入相對應(yīng)的人才支持?！蓖哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉表示。
目前，上海執(zhí)行的是2016年3月25日發(fā)布的“滬9條”樓市購房政策。2016年3月25日，上海市發(fā)布《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》 。
《若干意見》要求從嚴執(zhí)行住房限購政策。提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。
2、調(diào)整商品住房選房購房制度。符合購房條件、在新片區(qū)穩(wěn)定就業(yè)且穩(wěn)定居住的常住人口，可在新片區(qū)優(yōu)先選房購房。
解讀：江瀚指出，該條突出“穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)定居住”，即對于在臨港地區(qū)有扎根趨勢、愿意在臨港扎根就業(yè)且穩(wěn)定居住的人才給予一定的優(yōu)惠政策，可以在新片區(qū)優(yōu)先選房購房。
3、實施限價商品房政策?？刂葡迌r商品房供應(yīng)量加大人才公寓供給力度，將部分限價商品房在房源性質(zhì)不變的情況下，轉(zhuǎn)為人才公寓使用；聚焦激勵人才，提高供應(yīng)的精準性，
對新片區(qū)有貢獻的企業(yè)和人才予以傾斜。
解讀：貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，將限價房轉(zhuǎn)為人才公寓，體現(xiàn)出臨港片區(qū)對人才的重視力度。隨著我國逐步進入服務(wù)業(yè)主導(dǎo)時代，創(chuàng)新能力是城市競爭的核心標(biāo)志，而人才是創(chuàng)新的根本源泉。因此，各地對人才的爭奪戰(zhàn)必將愈演愈烈，住房保障會被拿來作為人才競爭的首要抓手。但由于符合人才政策的對象十分有限，定向扶持的政策對全部市場的影響很弱，不會引發(fā)市場供需結(jié)構(gòu)的大幅變化。
“加大人才公寓供給力度也可以為企業(yè)減負，現(xiàn)在企業(yè)都要考慮如何能夠吸引人才，當(dāng)有足夠的人才公寓的時候，企業(yè)也愿意進來發(fā)展。”江瀚表示。
4、建設(shè)“先租后售”公租房。建成后10年內(nèi)作為公租房使用，其中50%房源可由單位按門棟整體購買作為公租房中單位租賃房使用。公租房建成10年后可作為商品住房按套上市轉(zhuǎn)讓。
解讀：江瀚認為，“先租后售”這一模式是一種創(chuàng)新，對于當(dāng)前人才買房難的問題，通過前期長期租房，從而為房地產(chǎn)市場給出一個化解政策，無疑是對吸引人才，特別是提升臨港地區(qū)人才的吸引力有很大的幫助。
許小樂認為，建設(shè)“先租后售”公租房，是落實中央“房住不炒”的總體要求的體現(xiàn)，也是對租購并舉住房制度的創(chuàng)新。公租房建成10年后可作為商品住房按套上市轉(zhuǎn)讓，可以讓政府得到資產(chǎn)價值升值的回報，改變過去公租房只投入無回報的弊端，優(yōu)化政府在住房保障方面的收支結(jié)構(gòu)，形成可持續(xù)的住房保障能力。
5、擴大租賃住房配套建設(shè)渠道。商業(yè)辦公用地配套建設(shè)租賃住房等生活服務(wù)設(shè)施的，其建筑面積占項目總建筑面積的比例上限從10%提高至15%。
解讀：中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，臨港新片區(qū)的房地產(chǎn)支持政策，在多主體供給、多渠道保障租售并舉的政策上面火力全開，這一些新的措施上可以體現(xiàn)出政策的突破性和前瞻性，主要目的還是為了整個片區(qū)的職住平衡，實實在在的解決人才的居住問題。通過擴大租賃住房配套建設(shè)的面積占比，更好的提供人才的生活服務(wù)設(shè)施。
6、給予規(guī)劃土地政策支持。對新片區(qū)新建人才公寓、租賃住房在供地方式、供地價格上予以規(guī)劃土地政策支持。支持對租賃住房的建設(shè)、籌措，擴大集體土地建設(shè)租賃住房試點。支持非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得土地用于建設(shè)租賃住房。探索開展租賃住房用地出讓價款分期收取試點。
解讀：許小樂認為，支持非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得土地用于建設(shè)租賃住房，體現(xiàn)出打造多主體供給、多渠道保障的思路。這意味著，未來租賃土地可以不需要走政府收儲、出讓等繁瑣的手續(xù)，而是直接由擁有土地的村民委員會、國有企事業(yè)單位等組織直接用來建房出租。這一舉措能夠盡量減少土地成本，盤活閑置低效土地，促進土地資源的高效利用。
此外，探索開展租賃住房用地出讓價款分期收取試點，這種土地出讓方式是對當(dāng)前一次性繳納土地出讓金制度的改革，是發(fā)展租賃的必然要求。一次性支付土地出讓金會占用企業(yè)大量的資金資源，只有將土地出讓金分攤到長期，才能使開發(fā)運營企業(yè)維持合理的現(xiàn)金流收入。
