房企中報集中發(fā)布，一二線土地儲備成為焦點話題。萬科、融創(chuàng)、龍湖、禹洲等多家房企一二線土地儲備超過8成。另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，18家標(biāo)桿房企2019年拿地金額超7成在一二線城市，這一比例成為近幾年高點。
值得關(guān)注的是，以深耕三四線城市而著稱的碧桂園，在一二線城市的占比也在提升。房企緣何棄三四線城市，回流一二線城市？
多家房企中報談布局一二線城市土儲
近期，房企中報集中發(fā)布，除了銷售額、利潤數(shù)據(jù)之外，房企頻談土地儲備。其中一二線城市成更多房企的重點布局方向。而大多如此布局的理由則是控制風(fēng)險。
以萬科為例，今年上半年，萬科拿地規(guī)模明顯下降，新獲取項目54個，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米。按建筑面積計算，82%的新增項目位于一二線城市；按權(quán)益投資金額計算，88.4%位于一二線城市。
8月21日，在中報發(fā)布會上，萬科首席運營官張旭感慨稱，喜歡拿比較難拿的地，萬科的投資策略是在城市圈或者經(jīng)濟帶上，聚焦經(jīng)濟增長比較好，有產(chǎn)業(yè)、也有人口導(dǎo)入的地方。不是說所有四線、五線城市都不去，比如大灣區(qū)、上海周邊的長三角地區(qū)仍會考慮拿地，但不會把點布到全國所有的縣級市里面去。這是為了提高效率，更重要的是防范風(fēng)險。
除了萬科之外，重點布局一二線城市的房企還有融創(chuàng)、龍湖、禹洲等，一二線城市的土地占比均超過8成。
融創(chuàng)中國在8月22日舉辦的中報發(fā)布會上透露，今年下半年，融創(chuàng)中國累計可售資源超5700億元，其中，超過80%的可售資源位于一二線城市。與此同時，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌強調(diào)，宏觀調(diào)控對一二線城市的影響沒那么大，但對三四線、四五線城市的影響還是會比較大。
另據(jù)龍湖首席財務(wù)官趙軼在8月26日舉辦的中報發(fā)布會上稱：“集團戰(zhàn)略聚焦一線、二線和強三線城市以及香港，占比接近90%?！壁w軼強調(diào)：“武漢、青島、重慶等熱門的一二線城市，目前已經(jīng)進入49個城市?！饼埡J為這樣布局使土儲結(jié)構(gòu)比較優(yōu)化，為未來公司業(yè)績發(fā)展提供了強大的基礎(chǔ)。
8月27日，記者從禹洲地產(chǎn)中報發(fā)布會上獲悉，截至今年6月份，禹洲地產(chǎn)土地儲備1918萬平方米，貨值超過3400億元，而且土儲貨值超過8成位于一二線城市。而上半年禹洲地產(chǎn)在北京、上海、青島、鄭州、佛山等城市獲取了14幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中13幅位于一二線城市。
對于今后的土地市場布局，更有房企視三四線城市為雷區(qū)。8月23日，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在中報發(fā)布會上表示，基于市場情況，寶龍下半年會謹慎拿地，會在好的城市拿好的地，將適當(dāng)降低三四線拿地力度。
碧桂園一二線土儲占比升至43.61%
值得關(guān)注的是，作為重倉三四線城市的代表碧桂園，今年在一二線城市的拿地占比相比去年也出現(xiàn)上揚走勢。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2019年，碧桂園在一二線土地占比由去年的32.7%提高到今年的43.61%
雖然一二線城市土地占比在上升，但相對來看，三四線仍是碧桂園主戰(zhàn)場。
8月23日，在中報發(fā)布會上，碧桂園總裁莫斌透露，預(yù)計下半年權(quán)益可售貨量達4820億元，公司將以銷定產(chǎn)，合理調(diào)節(jié)可售資源的投放。其中，有55%的貨量來自三四線城市。
莫斌稱，三四線城市由于政策收緊之后壓力會大一些，但是碧桂園在三四線城市非常有經(jīng)驗，將采取有效貨量的供應(yīng)做好的市場。
此外，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜強調(diào)，碧桂園按照從一線到五線均衡布局進行安排。他認為，一個合理的市場布局能更充分地利用市場空間，也能夠有效地分散市場風(fēng)險。
不過，并非所有的企業(yè)都扎堆在一二線市場。在三四線拿大量土地，迅速擴張，并有著“小碧桂園”稱號的中梁堅定地走三四線城市的路線。
8月23日，在中報發(fā)布會上，中梁首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事黃春雷稱，“不是說一定要貼上碧桂園的標(biāo)簽，2015年、2016年，中梁首先看到的是三四線的市場機會。對于北上廣深等一線城市，進入沒有太大意義，盈利比較難。”
黃春雷還稱，中梁主要是為了穩(wěn)健地經(jīng)營，如果有合適的機會，也不排除會進一二線城市。
主流房企超7成拿地額在一二線城市
與碧桂園的路線相近，2019年，全國標(biāo)桿房企的拿地布局正在發(fā)生明顯變化。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，18家標(biāo)桿房企2019年拿地已經(jīng)高達10031億元，而其中一二線拿地金額高達7349.49億，占比高達73.27%，這一比例成為最近幾年的高點，2018年這一比例則為69.8%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化競爭依然激烈。對于房企來說，一二線因為產(chǎn)業(yè)吸引人口等要素存在，改善需求旺盛。在2019年，一二線城市就因此出現(xiàn)成交小陽春，房地產(chǎn)企業(yè)更關(guān)注一二線城市的市場，因此集中在一二線城市拿地。此外，對比之下，三四線城市的棚戶區(qū)改造正在減少，市場活躍度走低，三四線城市的市場調(diào)整趨勢明顯，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)回流一二線城市的原因之一。
從趨勢上看，張大偉預(yù)計2019年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)集中一二線拿地的趨勢依然持續(xù)。但隨著資金情況的收緊，高溢價率拿地出現(xiàn)的可能性不大。
