經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 見習(xí)記者?曲銳8月3日，萬達(dá)體育新城樣板間正式開放，整個(gè)售樓處人滿為患，每一名置業(yè)顧問身邊都圍著一群看房者，一些想咨詢項(xiàng)目的看房客只能遠(yuǎn)遠(yuǎn)的站在外圍等待時(shí)機(jī)。這是大連市出臺限漲令后第一個(gè)普通的周末。
7月30日，大連市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，第一，在售樓盤重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格，申報(bào)價(jià)格不得高于最近成交月份的最低價(jià)；第二，分期預(yù)售項(xiàng)目重新申報(bào)的價(jià)格不得高于已售房源價(jià)格；第三，還未取得預(yù)售證的項(xiàng)目，將引入第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格核算，價(jià)格確定6個(gè)月內(nèi)不可調(diào)整，6個(gè)月后可申請下調(diào)；第四，網(wǎng)簽環(huán)節(jié)實(shí)際成交價(jià)不得高于申報(bào)的預(yù)售價(jià)格，且下浮不得超過5%。
該政策被稱作“給大連房價(jià)設(shè)置了漲跌板”。限漲令出臺前夕，5、6月份大連新建商品住宅價(jià)格漲幅分別位列70個(gè)大中城市第5和第8名，住建部約談了大連市政府主要官員。
大連市住建局市場處處長呂紅軍對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，此次調(diào)控的目的是為了穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)堅(jiān)持貫徹中央“房住不炒”的精神，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。
市場承壓
對于新出臺的限價(jià)政策，萬錦公館的銷售人員表示：“我們一期包含了疊拼別墅，35000元/平方米的售價(jià)已經(jīng)把均價(jià)背了上去，最后一期成交均價(jià)為22000元/平方米。二期主推洋房和高層，售價(jià)在18000元/平方米左右。重新申報(bào)預(yù)售價(jià)也遠(yuǎn)低于一期成交均價(jià)，二期還有漲價(jià)空間?！?
然而并不是所有項(xiàng)目在限價(jià)政策下能“毫發(fā)無損”。翡翠都會項(xiàng)目有高層和洋房在售，均價(jià)18000元/平方米。翡翠都會項(xiàng)目2018年拿地樓面價(jià)為8000元/平方米，高于萬錦公館2017年拿地時(shí)5300元/平方米的樓面價(jià)。
一家前30房企的城市開發(fā)事業(yè)部負(fù)責(zé)人對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，甘井子區(qū)尤其是體育新城板塊地價(jià)漲幅很大，兩年來幾乎番了一倍。后續(xù)開盤的小區(qū)若要保持售價(jià)與同區(qū)域內(nèi)可比小區(qū)一致，對房企利潤空間的壓力會很大。
快速上漲的地價(jià)并未阻止房企拿地步伐。7月29日，中信和綠城分別以8700元/平方米和9400元/平方米的樓面價(jià)競得了體育新城的兩幅地塊。8月7日，萬科和遠(yuǎn)洋分別以9948元/平方米和10310元/平方米的樓面價(jià)競得了位于甘井子區(qū)的兩幅住宅地塊。
頭部房企扎堆拿地的甘井子區(qū)是大連城區(qū)中面積最大的區(qū)域。大連鏈家一位高管人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，老城區(qū)其他三個(gè)區(qū)由于發(fā)展較早、面積有限，現(xiàn)今幾乎沒有新地塊可以推出了，目前新盤主要集中在甘井子區(qū)。
在市政規(guī)劃和政策的支持下，甘井子區(qū)發(fā)展前景也吸引眾多房企。2017年4月9日，國務(wù)院批復(fù)大連城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持“西拓北進(jìn)”的戰(zhàn)略，核心區(qū)域向北發(fā)展，并重點(diǎn)建設(shè)空港商務(wù)區(qū)、生態(tài)科技創(chuàng)新城和體育新城幾大板塊。
據(jù)大連市公共資源交易平臺顯示，自2016年大型房企開始集中進(jìn)駐甘井子體育新城板塊，隨著區(qū)域規(guī)劃日漸成熟，樓面價(jià)也水漲船高，從2016年平均3000元/平方米上漲至2019年的10000元/平方米。
8月數(shù)據(jù)顯示，大連市內(nèi)四區(qū)商品房備案總量為437套，其中甘井子區(qū)占224套，甘井子區(qū)在售期房樓盤有9個(gè)，其中6個(gè)位于體育新城片區(qū)，平均去化周期為10個(gè)月，低于12-18個(gè)月的去化周期均值。
官方回應(yīng)
針對大連5、6月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的上漲，呂紅軍列舉了幾個(gè)主要原因。
除了開發(fā)商上調(diào)價(jià)格外，一個(gè)影響因素來自于集中備案?！昂芏嘈^(qū)既有高層又有洋房，未必同時(shí)開售。高層賣完后價(jià)格更高的洋房入市，成交均價(jià)就被拉高了?！?
其次，開發(fā)商“低開高走”的銷售手段直接導(dǎo)致了房價(jià)不穩(wěn)?！伴_發(fā)商在申報(bào)預(yù)售價(jià)時(shí)，申報(bào)價(jià)格虛高，然后低價(jià)開盤試探市場，銷售情況見好后就逐步漲價(jià)?！?
為防止開發(fā)商預(yù)售價(jià)虛高，住建局將在申報(bào)預(yù)售價(jià)環(huán)節(jié)引入第三方評估機(jī)構(gòu)，核算項(xiàng)目成本、稅費(fèi)、利潤后出具意見書，住建局根據(jù)意見書對開發(fā)商進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)。
呂紅軍告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，經(jīng)第三方評估核算的預(yù)售價(jià)真實(shí)客觀反映了項(xiàng)目的價(jià)值，因此不存在上調(diào)的理由。但6個(gè)月后，如果因市場定位導(dǎo)致了樓盤銷售情況不佳，住建局允許開發(fā)商申請下調(diào)價(jià)格。
在成交環(huán)節(jié)，政策規(guī)定實(shí)際網(wǎng)簽備案價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，且價(jià)格下浮不得超過5%。呂紅軍稱，此項(xiàng)調(diào)控直接針對“低開高走”的行為，防止開發(fā)商低價(jià)開盤。但是備案價(jià)5%的下浮空間為開發(fā)商留出了一定的余地。
對于取得預(yù)售證的項(xiàng)目，開發(fā)商需要重新申報(bào)未售房源的價(jià)格，參考系為“同質(zhì)可比”的房源。呂紅軍解釋道，“同質(zhì)”包括相同的位置、樓層、建筑面積、房戶朝向等多個(gè)維度，還受小區(qū)風(fēng)景、開盤年份等因素影響。因此“同質(zhì)可比”是盡可能地接近，不存在100%同質(zhì)的房源。
政策中明確指出，在2019年5、6月份已發(fā)生網(wǎng)簽備案行為的，重新申報(bào)價(jià)不得高于5、6月份最低價(jià)格；在5、6月份未發(fā)生網(wǎng)簽備案行為的，申報(bào)價(jià)不得高于5月份之前最近成交月份的最低價(jià)格；對于分期預(yù)售項(xiàng)目，重新申報(bào)的價(jià)格不得高于前一期已售房源的價(jià)格。
此次調(diào)控政策出臺后，諸多房企將面臨著成本上漲和限價(jià)調(diào)控的雙重壓力。針對限價(jià)可能對開發(fā)商利潤產(chǎn)生的影響，呂紅軍表示，開發(fā)商應(yīng)該將投資目光放長遠(yuǎn)，考慮城市的大環(huán)境和未來發(fā)展帶來的回報(bào)，并通過提升產(chǎn)品質(zhì)量來吸引消費(fèi)者。
實(shí)際上，在調(diào)控政策出臺前大連市住建局就約談過各家房企，并就報(bào)價(jià)審價(jià)流程組織了多次培訓(xùn)。“我們希望房企很好地生存下去，但房企要做到科學(xué)合理地定價(jià)，調(diào)控政策是套組合拳，市場價(jià)格穩(wěn)定后，調(diào)控也會隨之而變化?！眳渭t軍表示。
限漲令下樓市
大連人文婷是眾多萬達(dá)體育新城項(xiàng)目看房客中的一員，她的公司位于大連西崗區(qū)，這次看房主要是為自己購置婚房?！半x市中心近的地方?jīng)]有什么新小區(qū)了，中山區(qū)的東港片區(qū)有新樓盤，但均價(jià)在3萬元左右，我們承擔(dān)不起。甘井子這邊不到2萬元，性價(jià)比較高，等地鐵2號線通車后交通問題也可以解決了。”文婷表示。萬達(dá)體育項(xiàng)目新城項(xiàng)目位于甘子井區(qū)，為大連市新興發(fā)展的區(qū)域，距離新機(jī)場、大連北站距離較近，同時(shí)附近有多條規(guī)劃中的地鐵線路，文婷對這一區(qū)域未來充滿期待。
“大家關(guān)心的醫(yī)院和學(xué)校都配套齊全了，體育新城有5家醫(yī)院，小區(qū)旁邊規(guī)劃的是學(xué)校用地。至于體育新城片區(qū)未來的發(fā)展，等新機(jī)場建好了，外加高速公路、大連北站和多條地鐵線，這邊作為交通要塞肯定會有更好的發(fā)展。”文婷說。
體育新城內(nèi)在售樓盤價(jià)格普遍漲幅較快，萬錦公館二期4月份均價(jià)為16500元/平方米，7月末漲至18000元/平方米。海德公園、中華城領(lǐng)匯等小區(qū)自3、4月份開盤至今，售價(jià)均有1000元/平方米左右的漲幅。
據(jù)萬錦公館銷售人員介紹，體育新城是市政規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的板塊，還是匯集高鐵站、長途客運(yùn)站、3條地鐵線、以及新機(jī)場的交通樞紐，因此很受購房者青睞。
除了剛需型購房者，甘子井區(qū)域樓市需求群體中也不乏投資客身影。甘井子是大連四個(gè)老城區(qū)中唯一不限購、不限售的區(qū)域。
2018年5月，投資者韓濤了解到，嶺秀濱城小區(qū)在清盤銷售，于是和兩個(gè)朋友一起將小區(qū)剩余的9套躍層全部買下，均價(jià)10500元/平方米。2019年3月，韓濤將這部分房源出售，售價(jià)14000元/平方米。
韓濤表示，在大連本地人心中，甘井子區(qū)較為偏遠(yuǎn)，發(fā)展落后，但也是大連樓市的價(jià)格洼地。2018年甘井子區(qū)房價(jià)漲到10000元/平方米的時(shí)候，很多人都覺得開發(fā)商漫天要價(jià)，價(jià)格會很快跌落，但實(shí)際上房價(jià)還在一路上漲。
他進(jìn)一步表示：“我看中的是區(qū)域的升值潛力，甘井子區(qū)已經(jīng)有成熟的市政規(guī)劃，現(xiàn)在正是價(jià)值培育期，又沒到成熟發(fā)展的階段，所以現(xiàn)階段投資既沒有前期規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)又有增值的空間。”
呂紅軍對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示：“甘井子區(qū)放開限購是政府出于對區(qū)域發(fā)展的考量，為了穩(wěn)定住房價(jià)格預(yù)期，政府方面會繼續(xù)增加供地面積，推動更多樓盤入市，做到以量穩(wěn)價(jià)?！?
