近日，多家媒體報道杭州、蘇州、南京等二線城市房貸利率收緊。據(jù)新京報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述城市部分銀行確實存在首套、二套房貸利率收緊的情況，上調(diào)幅度多為5%，上調(diào)后，多個城市首套房貸利率是基準利率上浮20%。
蘇州、南京、鄭州在8月初上調(diào)房貸利率
事實上，從今年5月份開始，已經(jīng)有城市上調(diào)了房貸利率，而8月初，多個城市集中調(diào)整，引起輿論關(guān)注。
以杭州為例，房貸利率從5月份開始回升。杭州某位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，杭州首套房貸利率今年年初有過下調(diào)，最低可以做到基準利率上浮5%左右，但是從5月份開始回升，目前是上浮8%到10%，8%居多，二套房貸利率是基準利率上浮10%-15%，15%居多。
作為今年的熱點二線城市，蘇州由于樓市、地市較熱，已經(jīng)出臺了多輪調(diào)控收緊政策，其房貸利率也在7月、8月經(jīng)歷了兩輪上調(diào)。蘇州當?shù)啬澄环慨a(chǎn)經(jīng)紀人表示，7月，蘇州部分銀行首套房貸利率從20%上浮至22%，8月初，又上浮至25%。
南京和鄭州也是在8月初進行了房貸利率調(diào)整。
據(jù)了解，在8月份之前，南京首套房貸利率多是基準利率上浮15%，8月份之后，有四五家銀行上浮至20%，其中就包括招商銀行。南京河西招商銀行某支行的一位業(yè)務人員告訴新京報記者，剛剛調(diào)整了首套房貸利率，新房、二手房均是基準利率上浮20%。
還有鄭州，房貸利率從8月初開始調(diào)整，上調(diào)了5%，達到基準利率上浮15%、20%，當?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介工作人員表示，目前鄭州首套房貸利率多是基準利率上浮20%。?
58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)也顯示，近三個月來，南寧、武漢、西安、南京、成都、大連、合肥、青島等多地的房貸利率出現(xiàn)上調(diào)，不只是二套房利率，甚至杭州等地的首套房貸利率也出現(xiàn)上調(diào)。
不過，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從全國主要的一二線城市來看，目前利率水平相比2019年二季度有輕微波動，但是相比2018年四季度，都沒有上行。
正常調(diào)整還是調(diào)控政策收緊？
部分城市房貸利率上調(diào)是銀行對于自身業(yè)務的正常調(diào)整，還是調(diào)控政策收緊？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，對比2018年下半年，2019年上半年房貸利率明顯有所寬松，最近部分城市又有輕微上行，這種波動屬于正常，因為即便上行，房貸利率也都沒有超過2018年四季度。諸如杭州首套房貸利率從上浮5%到8%，去年執(zhí)行的基本都是上浮10%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，目前的房貸利率上調(diào)更多是銀行的自主行為，從國家政策層面來看，針對房企的融資的確在收緊，但融資層面的收緊并不針對于房貸。換言之，在“房住不炒”的大背景下，正常的首套購房需求并不會受到政策打壓，尤其不會通過房貸利率的方式進行調(diào)節(jié)。
張波認為，今年上半年“小陽春”行情對于房貸利率提升起到了較大的推動作用，由于短期內(nèi)房貸規(guī)模的快速提升帶動了銀行提升利率意愿度，因此目前房貸利率提升明顯的城市多集中在市場熱度較高的城市。
諸葛找房分析師國仕英也表示，今年上半年多數(shù)城市在春節(jié)后迎來“小陽春”，成交量上漲明顯，上半年市場的短期火熱提前透支了銀行部分貸款額度，銀行開始暫時收緊銀根。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的第二季度全國居民購房杠桿率研究報告顯示，2019年第二季度，全國居民購房杠桿率為31.8%，環(huán)比微升0.1個百分點。個人住房貸款余額方面，2019年二季度末個人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%，增速比一季度末低0.3個百分點，比去年同期低1.3個百分點。
除了銀行根據(jù)自身的房貸情況調(diào)整房貸利率外，業(yè)內(nèi)人士也認為此輪房貸利率上調(diào)與當前樓市調(diào)控政策收緊有關(guān)。
國仕英認為，2019年二季度以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加碼，房貸利率的上調(diào)也是市場收緊的信號，一定程度上緩解了供需關(guān)系。
對于樓市交易將產(chǎn)生哪些影響呢？國仕英表示，會增加購房者的還貸壓力，減少部分購房需求，對市場成交量影響較大。但是張波認為，此次上調(diào)對于樓市的影響相對有限，相比于利率的高低，放貸的容易程度、放貸的時間周期對于市場的影響面會更大。
業(yè)內(nèi)：下半年樓市金融政策不會放松
今年上半年，部分城市樓市、地市出現(xiàn)回暖狀況，甚至有城市房價、地價大漲，引起監(jiān)管層關(guān)注，這導致相關(guān)樓市政策收緊。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年5月、6月、7月，房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)3個月單月超過40次。7月份，是房地產(chǎn)調(diào)控再次升級的一個節(jié)點，這個月各地頻繁發(fā)布調(diào)控政策，高達56次，中央也首次明確不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的工具。
7月30日召開的中共中央政治局會議上提出，“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段?！?
這是政治局會議上首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。這也表明了中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松、進一步落實“房住不炒”政策的決心。
中央定調(diào)，地方調(diào)控收緊，或許將成為下半年樓市調(diào)控的主流趨勢。
張波認為，從利率變化來看，通過金融調(diào)控樓市的政策并不會放松，針對二套及以上購房的利率依然會維持嚴格的上調(diào)措施，并會和限購等措施一起構(gòu)成樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的有力“護城河”。
張大偉表示，從全國來看，因為基準利率不高，房貸執(zhí)行利率基本都在首套房上浮10％-20%，二套房上浮20％-30%，對于低于基準利率上浮10%的房貸利率，產(chǎn)生原因是2019年上半年相對寬松的資金環(huán)境，因此，這些最近都有上行的可能性。
不過張波表示，目前從市場整體流動性較為充裕以及房地產(chǎn)市場下半年銷售壓力增大的現(xiàn)狀來看，房貸利率在下半年持續(xù)提升的動力較弱，同時不排除部分降溫明顯城市房貸利率重新轉(zhuǎn)升為降。
