在美聯(lián)儲降息靴子落地之后,金融市場暗濤洶涌。8月5日,人民幣對美元匯率有所貶值,跌破“7”關(guān)口。當(dāng)日,房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.36%,百余家房地產(chǎn)股票下跌。從個股來看,碧桂園下跌3.35%、萬科下跌3.57%、融創(chuàng)中國下跌4.9%、中國恒大跌3.18%,寶龍、龍光、富力、佳兆業(yè)、建業(yè)的跌幅均達(dá)5%以上,中國奧園跌幅達(dá)到7.47%。
這也是繼中央政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)不將作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段之后,地產(chǎn)股集體下跌后的又一次集體受挫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這也是繼7月房企境外債僅能償還一年期債務(wù)之后,境外融資門檻再抬高。
融資成本看漲,今年美元債已發(fā)行460.7億美元
8月5日,人民幣對美元匯率跌破“7”關(guān)口,在很多業(yè)內(nèi)人士看來,這對房企的融資環(huán)境來說,無異于雪上加霜。
前海開源基金董事總經(jīng)理楊德龍認(rèn)為,受國內(nèi)市場監(jiān)管的影響,在國內(nèi),房企發(fā)債并不容易,相比之下,美元債則相對有優(yōu)勢。而人民幣貶值,從短期來看,對于發(fā)行美元債比較多的房企來說,因為利息以及本金均要以美元償付,這也意味著會增加房企的負(fù)擔(dān)。
對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,人民幣貶值對中國房地產(chǎn)是個利空,不僅會影響部分購房投資,而且以美元債為主的房企境外融資成本也將會增加,尤其是對于已經(jīng)大量融資的房企來說,資金成本隨之增加。巨量的海外融資規(guī)模或?qū)⒁l(fā)房企資金鏈緊張,如果資金持續(xù)緊張甚至有可能出現(xiàn)違約風(fēng)險。
眾所周知,在國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊,自去年四季度以來,以美元債為主的境外債成為房企熱衷的融資方式。對于部分房企來說,這是一根償債的“救命稻草”。
從目前來看,地產(chǎn)美元債融資以境內(nèi)大中型房企及港股上市房企為主,按債券余額來看,恒大地產(chǎn)、碧桂園、佳兆業(yè)的融資規(guī)模位居前三。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2019年7月來,美元融資已完成460.7億美元,刷新歷史記錄;同比2018年同期的386億美元融資額上漲幅度接近2成,達(dá)到19.1%。
雖然7月,國家發(fā)展改革委要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù),但房企用于再融資的海外債仍然不間斷。
事實上,在融資收緊預(yù)期越來越強的背景下,今年以來,房企美元債的資金成本也在看漲。
華泰證券信息顯示,2019年,海外發(fā)債成本整體上行,短久期高票息特點明顯。2019年0-2年的海外債平均票息上行至9.9%,2-4年的海外債平均票息上行至9.47%。在今年發(fā)行了2年以內(nèi)到期海外債的企業(yè)中,陽光城、當(dāng)代置業(yè)、力高集團(tuán)等企業(yè)的短久期海外債平均票面在10%以上。
另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年美元債平均利率只有6%左右,到了7月成本快速上升,美元融資平均利率已經(jīng)高達(dá)8%,最高多筆超過10%,甚至達(dá)到了15%。
一個不容回避的現(xiàn)實是,過高的融資成本正在擠壓房企的盈利空間。
加劇房企“錢荒”,還是影響有限?
除融資成本上漲外,張大偉認(rèn)為,在美元走強后,熱錢將流出中國市場,這會加劇房企“錢荒”窘境,如果人民幣貶值形成趨勢,將影響房地產(chǎn)市場面臨頹勢。
不過,8月5日,據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站消息,中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就人民幣匯率相關(guān)問題表示,不希望企業(yè)過多暴露在匯率風(fēng)險中,支持企業(yè)購買匯率避險產(chǎn)品規(guī)避匯率風(fēng)險。同時也要看到,目前人民幣匯率既可能貶值,也可能升值,雙向浮動是常態(tài),不僅是企業(yè),即便更為專業(yè)的金融機構(gòu)也難以預(yù)測匯率的走勢。
與此同時,楊德龍認(rèn)為,從長期來看,人民幣并沒有長期貶值的基礎(chǔ),過期之后還會反彈,所以長期對房地產(chǎn)的影響沒那么大。
楊德龍稱,今年以來,人民幣相對美元匯率有所貶值,但從長周期來看,人民幣相對于美元其實是升值的。在2005年匯改剛開始,人民幣對美元的匯率是8以上,最高人民幣對美元匯率升值到6左右,現(xiàn)在回到7。事實上,今年以來,人民幣相對于美元匯率中間價貶值僅有0.53%。接下來,人民幣還是會保持正常波動,大幅貶值可能性并不大,從過去幾年來看,自人民幣在7附近都會出現(xiàn)大幅度反彈。
目前,在債務(wù)壓頂,融資收緊的壓力下,注定房企高杠桿、高增長模式不可持續(xù),受市場外界波動的影響越來越大。為此,很多房企提出減緩規(guī)模擴張和去杠桿降負(fù)債,謀求健康穩(wěn)定發(fā)展。