強(qiáng)化房地產(chǎn)資金監(jiān)管是為了什么?其實(shí)一舉兩得

  • 來源: 中國證券報(bào)
  • 2019-08-06 11:59:29
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央行在一周內(nèi)連續(xù)兩次開會(huì),并重點(diǎn)談到房地產(chǎn)。筆者認(rèn)為,央行強(qiáng)化房地產(chǎn)融資監(jiān)管,是推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)制造業(yè)、民營企業(yè)中長期融資的訴求,也是近年來房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。與此同時(shí),全球主要經(jīng)濟(jì)體保持貨幣寬松的趨勢(shì)越來越明顯,為了應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期,更應(yīng)建立資金和樓市的防火墻,疏導(dǎo)資金流向?qū)嶓w的傳導(dǎo)渠道。

房地產(chǎn)市場資金管控加強(qiáng)

數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,房地產(chǎn)貸款余額增速比上季度末下降1.6個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)新增貸款占比比上年全年降低6.7個(gè)百分點(diǎn)。但是,仍存在資金過快流入地產(chǎn)、違規(guī)接濟(jì)開發(fā)商融資的情形。4月和5月,居民中長期貸款占新增貸款的比重分別為40.8%和39.8%,接近或突破40%的監(jiān)管紅線。如果考慮到,居民短期貸款(信用卡和消費(fèi)貸)部分也流向地產(chǎn)的事實(shí),新增貸款的一半左右投入到了房地產(chǎn)。

7月29日,央行召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì),會(huì)議指出,房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多,并明確表態(tài)要防范資金違規(guī)流入地產(chǎn)(比如消費(fèi)貸用于購房、銀行理財(cái)和委托貸款進(jìn)入房地產(chǎn)等),加強(qiáng)對(duì)高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示,管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率;8月2日,央行召開上半年總結(jié)和下半年工作部署會(huì),再次重申了持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控的要求。

從2017年開始,控制居民過快加杠桿、控制資金違規(guī)流入房地產(chǎn),就成為房地產(chǎn)金融監(jiān)管重點(diǎn)。2017-2018年,房地產(chǎn)貸款余額增速分別下降6.1和0.9個(gè)百分點(diǎn),2018年貸款增量占比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)剛剛發(fā)布的今年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告,上半年工業(yè)中長期貸款余額僅增加5.2%,而房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速高達(dá)16.9%,達(dá)到工業(yè)中長期貸款增速的逾三倍,結(jié)構(gòu)性去杠桿已成為防風(fēng)險(xiǎn)的主題。因此,今年監(jiān)管層要求廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速與名義GDP增速相匹配,即社會(huì)資金投放的規(guī)模是有限的。但是,房地產(chǎn)的融資優(yōu)勢(shì)非常突出,比如高利率、土地抵押物、居民貸款低壞賬等。由此,房地產(chǎn)不僅擠占有限的信貸資源,還抬高整個(gè)社會(huì)的融資成本。

上半年,開發(fā)商資金來源同比增速在7%-9%波動(dòng),明顯好于去年上半年2%-5%的水平。其中,國內(nèi)貸款告別去年負(fù)增長的局面,上半年實(shí)現(xiàn)8.4%的增長,自籌資金也逐月好轉(zhuǎn)。但同時(shí),實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資形勢(shì)嚴(yán)峻。6月份企業(yè)新增中長期貸款占比僅為23%,雖較5月有所回升(專項(xiàng)債放量發(fā)行與可充當(dāng)資本金的政策共同驅(qū)動(dòng)),但仍是今年來的次低水平,甚至低于2018年下半年的中樞值??梢?,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目稀缺、外部環(huán)境不確定性的情況下,銀行或者惜貸,或者套利地方隱性擔(dān)保,增加涉房貸款投放。

疏導(dǎo)資金流向?qū)嶓w傳導(dǎo)渠道

上半年,民間投資增速盡管反彈,但低于全部固定資產(chǎn)投資增速,4.8%的增速水平不到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的一半,融資難和融資貴的問題仍舊存在,投資積極性的問題仍不容小覷。另外,國家致力于打造消費(fèi)增長的新引擎,上半年最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過60%。

有觀點(diǎn)認(rèn)為:“房地產(chǎn)市場繁榮,消費(fèi)才能真正起來?!睆漠a(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)佐證看,貌似如此。但在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,不能再以直線思維、局部思維看待這一結(jié)論。

在高房價(jià)和消費(fèi)的關(guān)系上,7月央行發(fā)布的《區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2019)》指出,居民杠桿率水平對(duì)消費(fèi)增長有負(fù)面影響。計(jì)量結(jié)果表明,在控制人均可支配收入、社會(huì)融資規(guī)模等因素以后,居民杠桿率水平上升1個(gè)百分點(diǎn),社會(huì)零售品消費(fèi)總額增速下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

因此,再靠樓市促消費(fèi),換來的只是短期繁榮,損失的將是消費(fèi)動(dòng)力的夯實(shí)和消費(fèi)的可持續(xù)增長,不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。因此,控制地產(chǎn)資金監(jiān)管、調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),應(yīng)該從疏通資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投放的渠道,培育消費(fèi)增長引擎的角度來看待。

可以看到,近期房地產(chǎn)新投放貸款重回額度控制,6月份按揭利率應(yīng)聲反彈,多個(gè)城市房貸利率上浮幅度增加,6月份居民新增中長期貸款占比降至29.3%,比4月份的高點(diǎn)下降11個(gè)百分點(diǎn)。另外,開發(fā)商的各種融資渠道(境內(nèi)外債券發(fā)行、信托、開發(fā)貸款等)等也都開始趨于嚴(yán)格。同時(shí),近期房價(jià)明顯上漲的城市,重啟限價(jià)政策,意在壓縮投資買房的收益空間,不給資金流入房地產(chǎn)以正面激勵(lì)。與此同時(shí),全球主要經(jīng)濟(jì)體保持貨幣寬松的趨勢(shì)越來越明顯,為了應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期,更要建立起資金和樓市的防火墻,疏導(dǎo)資金流向?qū)嶓w的傳導(dǎo)渠道。

當(dāng)然,資金管控強(qiáng)化并非為了打壓房地產(chǎn),而是規(guī)范資金和地產(chǎn)的對(duì)接渠道。首先,無論是5月中旬的銀保監(jiān)23號(hào)文(針對(duì)銀行、信托房地產(chǎn)貸款),還是7月初監(jiān)管層對(duì)多家信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo),抑或7月12日發(fā)改委對(duì)房企境外債提出新要求,政策并非為了打壓房地產(chǎn)。比如,“去通道”和“穿透式監(jiān)管”,目的主要是防范執(zhí)行層面的放松和新的監(jiān)管套利,“堵后門、開前門”,打擊的是開發(fā)商買地融資。

對(duì)于符合“432”(項(xiàng)目四證齊全、30%資本金和企業(yè)二級(jí)資質(zhì))要求的貸款類和真股權(quán)投資,銀行和信托都是敞開大門的。另外,房企融資監(jiān)管加強(qiáng),也意在提高行業(yè)的集中度。目前來看,房地產(chǎn)行業(yè)融資有向龍頭企業(yè)集中的趨勢(shì),今年順利發(fā)債融資的房企主要是AAA級(jí)主體。以融資重塑企業(yè)行為,更有利于行業(yè)健康發(fā)展。

 

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