“新房本下發(fā)3個月即可申請借款，最長可貸25年”……最近一段時間，房屋二次抵押貸款的身影又開始重現(xiàn)江湖。8月1日，一位擔(dān)保公司人士向北京商報記者表示，北京地區(qū)的多家商業(yè)銀行已經(jīng)悄然放開此項業(yè)務(wù)，其中不乏國有大行、股份制銀行等商業(yè)銀行，房本下發(fā)3個月即可申請借款。另有不少貸款中介為了掩人耳目，還引入了“組合貸”模式，并假借“信用貸”之名繼續(xù)活躍在房產(chǎn)交易市場，提高貸款人的額度。在分析人士看來，部分“二抵貸”直接流向房產(chǎn)，存在變相加杠桿的情況，這屬于違規(guī)現(xiàn)象，也是監(jiān)管明令禁止的。
涉及多家銀行
“去年僅有一家銀行做‘二抵貸’業(yè)務(wù)，今年陸續(xù)放開了，已經(jīng)達(dá)到4-5家，”擔(dān)保公司人士陳陽（化名）稱。陳陽向北京商報記者表示，北京地區(qū)的多家商業(yè)銀行已經(jīng)悄然放開此項業(yè)務(wù)，其中不乏國有大行、股份制銀行等商業(yè)銀行，且利息水平較之前更低。
“新拿到房本的用戶可以進(jìn)行‘二抵貸’操作，只要房本到手滿3個月即可，從年化利率來看，新房本‘二抵貸’的年化率在5.2%-6%?！标愱柼岬?。
值得一提的是，陳陽表示，對于貸款額度和期限可以做成“類似房貸按揭”的模式，貸款金額可超過100萬元，貸款期限最長可達(dá)25年。
對于貸款類型，陳陽表示，屬于經(jīng)營貸，可以自行注冊一個殼公司（要求借款人為法定代表人、實控人），如果自己無法注冊，貸款中介也可以提供為用戶注冊公司、到放款貸款“一條龍”服務(wù)。對于資金流向，該貸款中介表示并無要求。而此前有很多用戶借此來填補(bǔ)首付的空白。
對于陳陽的說法，北京商報記者也采訪了對應(yīng)的商業(yè)銀行。該銀行信貸人員一直反復(fù)強(qiáng)調(diào)，目前一直做不了“二抵貸”，而且市面上承認(rèn)“二抵貸”的銀行也很少。
記者以貸款者的身份又咨詢了多家貸款機(jī)構(gòu)，多位貸款機(jī)構(gòu)人士向記者隱晦反映了可以進(jìn)行“二抵貸”操作，但每家借款的方式又有所不同，據(jù)一位貸款機(jī)構(gòu)人士透露，他們也可以做新拿到房本的用戶只要按揭還款18個月，就可以進(jìn)行“二抵貸”借款，利率最低可以做到4.75%-5.5%左右，住宅房最高房產(chǎn)價值的70%，再減去沒有還清的按揭貸款，剩余資金就是可以放貸的額度。
“組合貸”模式增額度
記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，不少房產(chǎn)中介為了掩人耳目，還引入了“組合貸”模式，并假借“信用貸”之名繼續(xù)活躍在房產(chǎn)交易市場，提高貸款人的額度。
一位貸款中介表示，用戶房屋本身的估值達(dá)不到預(yù)期的借款效果，可以采用“組合貸”模式，他也提到，比如200萬元的所需額度被分成了兩步進(jìn)行實施，第一筆是根據(jù)用戶本人400萬元房產(chǎn)估值初步計算“二抵貸”后可貸款的150萬元額度；另一筆則是根據(jù)“信用貸”向銀行申請的額度。
據(jù)該中介介紹，“如果用戶急需用錢，200萬元的借款額度也可以湊齊，除了150萬元原有的‘二抵貸額度’外，50萬元可以做成信貸，而信貸就是正常的銀行利息，貸款50萬元分三年還清?！钡珜嶋H能不能拿到信貸額度對用戶也有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，借款人在北京地區(qū)沒有其他房屋貸款就可以申請。該人士還透露，申請通過后，可以直接安排銀行信貸人員進(jìn)行面簽。
除此之外，貸款中介還可以“暗箱操作”去提高用戶房屋評估的實際額度。據(jù)另一位貸款中介人士介紹，首先在評估環(huán)節(jié)會幫用戶盡量跟評估所溝通，讓評估所盡量在每平方米的單價上抬高額度，從而提高總值。其次，貸款機(jī)構(gòu)走的是銀行“綠色通道”，最后能貸的額度更高。
據(jù)他透露，貸款機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行公對公之間是有合作的，當(dāng)記者詢問是和哪家銀行合作時，上述貸款機(jī)構(gòu)人士表示，“我們與大的銀行都合作過，國有行、股份行都有，小銀行雖然也合作，但首選還是跟大銀行合作，因為大銀行的政策比較穩(wěn)定，資金比較充足”。
需管控資金流向
在一位不愿具名的分析人士看來，部分“二抵貸”資金直接流向房產(chǎn)，無疑存在變相加杠桿，這屬于一種違規(guī)的現(xiàn)象，此類現(xiàn)象目前仍處于監(jiān)管的真空地帶。
不過，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐提到，房產(chǎn)二次抵押在北京是不允許的，有些銀行私自做這項業(yè)務(wù)有可能是為了從中賺取業(yè)務(wù)費(fèi)或者利息。房屋二次抵押，由于房產(chǎn)本身有抵押債務(wù)，所以再次抵押的風(fēng)險會比較大，因為房產(chǎn)的歸屬只會屬于一方，如此三方，抵押房會負(fù)擔(dān)比較大的風(fēng)險。萬一出現(xiàn)債務(wù)逾期償還或者無法償還的問題，后續(xù)房產(chǎn)的歸屬解決問題則會比較麻煩。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同“二抵貸”風(fēng)險高的觀點(diǎn)，他對北京商報記者表示，“二抵貸”的風(fēng)險主要在于：盲目放開此類貸款，導(dǎo)致對于此類抵押品審核不嚴(yán)，對于償債方面的能力也是缺乏審核的。此外，類似貸款后的資金若是流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，相關(guān)銀行也容易被追責(zé)。
記者從北京地區(qū)多家銀行處了解到，包括工商銀行（01398）、招商銀行（03968）、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、民生銀行（01988）、浦發(fā)銀行、中信銀行（00998）在內(nèi)的多家商業(yè)銀行均表示近期未上調(diào)房貸利率。依然是首套房較基準(zhǔn)利率上浮10%，非首套上浮20%，沒有變化?！澳壳氨本┑貐^(qū)房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，房價已經(jīng)很久沒有較大的波動?！币晃汇y行信貸人士對記者表示。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實已進(jìn)入到嚴(yán)管控階段，所以資金方面更是需要積極進(jìn)行管控”。
