告別樓市黃金時(shí)代 離開舒適區(qū)的房企將面臨什么挑戰(zhàn)?

  • 來源: 中國新聞網(wǎng)
  • 2019-07-28 10:56:03
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2019年伊始,樓市延續(xù)了去年下半年的清冷,不少房企的銷售出現(xiàn)負(fù)增長。但進(jìn)入3月,房企明顯感受到了春天的溫暖,銷售出現(xiàn)復(fù)蘇。還來不及拍手歡慶,樓市“小陽春”在4月底就進(jìn)入尾聲。

眼下,房企融資渠道被明顯收緊,而市場(chǎng)和企業(yè)的分化也在加劇。對(duì)于今年的市場(chǎng),房企之間也分歧重重。有的相對(duì)樂觀,有的謹(jǐn)慎;有的押注一二線城市,有的不舍棄三四線城市。

總體看,房企的銷售額增速普遍下滑。在過去的高增長中,房企大多背負(fù)了沉重的負(fù)債,而在失去高增長的日子里,它們面臨著巨大的資金壓力。

告別樓市黃金時(shí)代,如今的房企已經(jīng)走出舒適區(qū),不確定性不斷增加。規(guī)模依然重要,但如何在規(guī)模與利潤、風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡,考驗(yàn)著各家房企的戰(zhàn)略眼光與管理能力。

在此背景下,“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第19屆年會(huì)將主題設(shè)定為“走出舒適區(qū):穩(wěn)定平衡視野下的中性增長”,于7月26日至29日在三亞舉行,將通過行業(yè)領(lǐng)袖系列報(bào)道、演講和對(duì)話、研究報(bào)告等,多維度探討行業(yè)理性發(fā)展期的守成與創(chuàng)新。

再問規(guī)模與利潤

2018年年末,房地產(chǎn)國內(nèi)融資閘口有所擴(kuò)容,很多房企抓住時(shí)間窗進(jìn)行融資,并用成本較低的新債,替換舊有債務(wù)。但“好景不長”,如今,房企們正在經(jīng)歷一次“縮衣緊食”的考驗(yàn)。

2019年上半年,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次,相比2018年上半年房地產(chǎn)的192次調(diào)控,同比上漲了31%。僅6月單月,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次,而在本輪調(diào)控政策中,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)被頻繁提及。

與之相應(yīng)的是,6月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),6月,全國70個(gè)城房價(jià)上漲城市數(shù)量減少,一二線城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅全面回落,一二三線城市新房和二手房價(jià)格同比漲幅均回落。與此同時(shí),1至6月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金等多個(gè)指標(biāo)累計(jì)同比增速均有所回落。

“房住不炒”的理念已深入人心,再加上“因城施策”、強(qiáng)調(diào)城市政府主體責(zé)任等因素,下階段,“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”依然是主旋律。但與此同時(shí),城鎮(zhèn)化仍在繼續(xù)推進(jìn),剛需和改善型的需求依然存在。

這種情況下,前期將“做大規(guī)?!币暈榈谝灰?jiǎng)?wù)的房企們,開始逐漸地調(diào)整策略,放慢腳步,試圖從原先的粗放式擴(kuò)張轉(zhuǎn)為多元化精耕。具體表現(xiàn)為,房企會(huì)主動(dòng)控制拿地的節(jié)奏,“提質(zhì)控速”成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的普遍選擇。

對(duì)房企而言,隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入和精細(xì)化、精準(zhǔn)化,對(duì)未來市場(chǎng)的清晰認(rèn)識(shí)和對(duì)戰(zhàn)略的選擇變得越來越急迫。降速之后,是否還要強(qiáng)調(diào)彎道超車、規(guī)模對(duì)其來說有多重要、如何在速度、風(fēng)險(xiǎn)和利潤之間實(shí)現(xiàn)可預(yù)期的協(xié)調(diào),這都是擺在房企面前的必答題。

創(chuàng)新與多元化

市場(chǎng)下滑和融資緊縮,迫使房企更快地推進(jìn)多元業(yè)務(wù),以尋求新的增長空間。于是,在規(guī)模之外,創(chuàng)新業(yè)態(tài)與多元化轉(zhuǎn)型正成為房地產(chǎn)企業(yè)的新風(fēng)口。

近年來,地產(chǎn)商們開始涉足城市更新、特色小鎮(zhèn)、共享空間、長租公寓等領(lǐng)域,甚至跨界進(jìn)入金融、醫(yī)療、健康、養(yǎng)老、智能制造等行業(yè),試圖實(shí)現(xiàn)加速轉(zhuǎn)型。

但需要指出的是,房企的多元化道路并不好難走。早年開啟多元化試驗(yàn)的房企,充滿坎坷。倘若缺乏足夠的人才儲(chǔ)備和管理經(jīng)驗(yàn),貿(mào)然投資新業(yè)務(wù)往往會(huì)將自己拖入困局。

此外,不少房企的多元化被質(zhì)疑為“地產(chǎn)的新外衣”。換言之,不少房企所謂的多元化,主要目的還是為了服務(wù)于營銷,提高自身樓盤的溢價(jià),使其在價(jià)格上更有競(jìng)爭(zhēng)力。

有業(yè)內(nèi)人士指出,原有非主營業(yè)務(wù)的營收至少要占到3成以上,房企才算是真實(shí)完成了轉(zhuǎn)型。但如今大多數(shù)房企房地產(chǎn)銷售收入占比都在9成以上,這樣的份額,是談不上轉(zhuǎn)型的。

從這個(gè)角度看,房企的多元化之路仍然任重道遠(yuǎn)??梢钥隙ǖ氖?,無論在哪個(gè)領(lǐng)域,以何種方式布局多元化業(yè)務(wù),房企的跨界轉(zhuǎn)型將在未來數(shù)年后得到檢驗(yàn)。


 

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