銀保監(jiān)會(huì)、住建部動(dòng)手“滅火”！整治融資亂象，預(yù)警4個(gè)漲幅較大城市，樓市小陽春要涼？
國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，有67個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量創(chuàng)近4年新高。其中，北上廣深4個(gè)一線城市新房價(jià)格環(huán)比全面上漲，并且新房和二手房價(jià)格漲幅均有所擴(kuò)大。另外，二線城市新房價(jià)格和三線城市二手房價(jià)格漲幅均繼續(xù)擴(kuò)大。
4月房價(jià)“小陽春”持續(xù)，樓市“火”勢(shì)又起。
就在數(shù)據(jù)發(fā)布后兩天內(nèi)，銀保監(jiān)會(huì)、住建部相繼出動(dòng)“喊話”房地產(chǎn)，為市場(chǎng)“滅火”。
其中，銀保監(jiān)會(huì)整治房地產(chǎn)資金亂象，劍指違規(guī)資金變相用于拿地和購房；住建部在此前預(yù)警6個(gè)城市的基礎(chǔ)上，再次預(yù)警4個(gè)房價(jià)漲幅較大城市，并再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象整治后，有利于抑制房企沖動(dòng)拿地和個(gè)人炒房等行為，房企開發(fā)資金將會(huì)被嚴(yán)格審查，資金面或再次收緊。后期，被住建部預(yù)警提示的城市或升級(jí)調(diào)控政策，后期房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)較大城市仍可能被預(yù)警提示，中央穩(wěn)樓市的決心未變。
銀保監(jiān)會(huì)整治融資亂象
5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，要求銀行機(jī)構(gòu)從股權(quán)與公司治理、宏觀政策執(zhí)行、信貸管理、影子銀行和交叉金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置等五個(gè)方面開展整治；非銀行領(lǐng)域各類機(jī)構(gòu)按照相關(guān)要點(diǎn)開展整治，突出處罰和問責(zé)，下大力氣解決違規(guī)成本過低的問題。
值得注意的是，整治內(nèi)容中多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象。
其中，對(duì)銀行機(jī)構(gòu)關(guān)于宏觀政策執(zhí)行的亂象整治中，單獨(dú)提到房地產(chǎn)行業(yè)政策：
1、表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；
2、未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；
3、個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；
4、資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；
5、并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。
對(duì)非銀行領(lǐng)域亂象整治中，包括信托領(lǐng)域、金融資產(chǎn)管理公司、金融租賃公司的宏觀調(diào)控政策執(zhí)行：
1、信托領(lǐng)域：向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。
2、金融資產(chǎn)管理公司：未執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)政策和監(jiān)管要求。
3、金融租賃公司：違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
從中可以看到，銀保監(jiān)會(huì)此次重點(diǎn)整治的房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象，包括融資變相用于土地出讓金融資和資金挪用于房地產(chǎn)開發(fā)或購房，與當(dāng)前樓市、地市波動(dòng)較大有關(guān)。
“近期全國各地土地市場(chǎng)突然升溫，高價(jià)地明顯增加，溢價(jià)率繼續(xù)攀升，和當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策基調(diào)不符合。過去土地市場(chǎng)拿地需要審核資金來源，但估計(jì)近期部分房企拿地的資金審核方面，已經(jīng)有所放松?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，此次銀保監(jiān)會(huì)要求整治表內(nèi)外資金和信托貸款直接或變相用于土地出讓金融資，預(yù)計(jì)房企拿地的資金審核力度會(huì)強(qiáng)化，進(jìn)而抑制沖動(dòng)拿地現(xiàn)象。
另外，近期房屋買賣市場(chǎng)開始升溫，各類推銷貸款的廣告也開始增多，或存在違規(guī)資金進(jìn)入樓市的情況。嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀保監(jiān)會(huì)要求整治個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房，后續(xù)對(duì)于此類個(gè)人信貸的管控會(huì)強(qiáng)化，進(jìn)而堵住炒房等行為。
億翰智庫也認(rèn)為，通知多處強(qiáng)調(diào)明確房地產(chǎn)整治相關(guān)內(nèi)容，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于維護(hù)市場(chǎng)秩序和防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處，亦是進(jìn)一步堅(jiān)持了“房住不炒”的主基調(diào)。需要關(guān)注得是，此次加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整治，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，資金面或再次收緊，部分房企又將面臨資金短缺的掣肘。
住建部再預(yù)警4個(gè)城市
5月18日，住建部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
住建部要求，各地要始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)解決市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
值得注意的是，盡管此前預(yù)警的6個(gè)城市并沒有公布名單，但4月新房價(jià)格同比漲幅高達(dá)23.8%、已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月漲幅全國第一的西安4月23日已經(jīng)升級(jí)了調(diào)控政策，5月13日開始實(shí)施資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)措施，包括暫停異地購房提取公積金、降低公積金貸款額度、上調(diào)公積金貸款首付比例等?？梢酝茰y(cè)其或在名單之列。
而此次列入預(yù)警城市的蘇州，近期樓市地市成交火爆，也于5月11日升級(jí)了調(diào)控政策，不僅對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域的新房、二手房實(shí)施限售政策，而且還調(diào)整了土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則。預(yù)計(jì)其他被住建部預(yù)警提示的城市也可能升級(jí)調(diào)控政策，
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立完成開始常規(guī)性運(yùn)行，未來，房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主，住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。
“住建部再次明確要求‘房住不炒’，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，中央遏制房價(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，‘房住不炒’也代表了未來樓市政策將依然打擊投資投機(jī)，對(duì)真實(shí)居住需求保護(hù)，未來微調(diào)的政策也有利于剛需。”張大偉說。
