只有交易雙方真正平等才能講“契約精神”，跟“不平等條約”講“契約精神”無(wú)疑是與虎謀皮，開發(fā)商都可以“捂盤”，為什么購(gòu)房者不能退房。
最近，隨著一些地區(qū)房?jī)r(jià)的下降，售樓處遭業(yè)主“維權(quán)”退房事件也不斷上演。對(duì)于這些要求退房的買房者，許多人斥之為“房鬧”，有自媒體發(fā)文怒批《一降價(jià)就退房維權(quán)，誰(shuí)慣壞了中國(guó)購(gòu)房者？》，引來(lái)不少叫好聲。而昨日，《證券時(shí)報(bào)》也發(fā)表題為《住房買賣需尊重契約精神》的文章，認(rèn)為遭降價(jià)就“維權(quán)”退房的行為并不可取。
契約，是一種誠(chéng)信的文化。表面上看，房?jī)r(jià)下降，退房者要求取消購(gòu)房合同，是違反誠(chéng)信的行為。但實(shí)際上，一些時(shí)候買房者之所以會(huì)簽下買房的合同，與開發(fā)商的誤導(dǎo)有很大關(guān)系。為了制造房源緊俏的假象，開發(fā)商手段往往無(wú)所不用其極，例如雇人排隊(duì)制造火爆氣氛，虛標(biāo)已出售和待售房屋套數(shù)，進(jìn)行虛假宣傳等等。此外售樓人員還會(huì)給買房者各種口頭承諾，例如樓盤在售房屋價(jià)格只會(huì)上調(diào)不會(huì)下降等等。
商品房買賣，“契約精神”不僅只體現(xiàn)在一紙購(gòu)房合同上，整個(gè)交易的過程，都應(yīng)該嚴(yán)格遵守誠(chéng)信、對(duì)等的原則。開發(fā)商為了讓買房者上鉤，夸大宣傳，設(shè)下的種種圈套，這顯然是違背“契約精神”的。
退一步說(shuō)，即便開發(fā)商很規(guī)范，沒有任何過錯(cuò)，在售房過程中沒有夸大宣傳，沒有誤導(dǎo)行為，買房者也應(yīng)有權(quán)利退房。畢竟，房子本質(zhì)上是一種商品，我們買任何商品都可以退貨，連網(wǎng)購(gòu)幾塊錢的東西，都有冷靜期，都可以無(wú)理由退貨，為什么買幾十上百萬(wàn)的房子，反而就不讓退了？
目前對(duì)于購(gòu)房者退房的規(guī)定，更多是依據(jù)《合同法》的約定，而無(wú)論是約定條件還是法定條件，開發(fā)商都掌握極大的主動(dòng)權(quán)。此前西安一家開發(fā)商在西安房?jī)r(jià)低迷期低價(jià)甩過期房回籠資金，但等到西安房?jī)r(jià)高格猛進(jìn)之時(shí)，開發(fā)商以無(wú)預(yù)售證為由舉報(bào)自己，申請(qǐng)合同無(wú)效。對(duì)于開發(fā)商而言，有很多辦法違背合同，更改設(shè)計(jì)更是容易，相較于開發(fā)商不賣房的易，購(gòu)房者不想買就顯得太難了。
從最近被曝光的退房維權(quán)看，許多人買的房子，都沒有建好，而且哪怕房子造好了，沒有裝修，沒有住，完全不影響房子的二次銷售，那同樣應(yīng)該可以退。事實(shí)上，給予買房者后悔權(quán)，這是大多數(shù)國(guó)家通行的規(guī)則，例如，在美國(guó)買房，在簽下過戶文件之前的任何階段，都是可以退房的。在房屋交易領(lǐng)域，美國(guó)法律只管是否受“損害”（damage），不管如何去“執(zhí)行”（performance），即不會(huì)強(qiáng)迫人買下一棟房子。
事實(shí)上，買房可退，這一條差點(diǎn)曾寫進(jìn)了中國(guó)的法律。2013年《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》修訂時(shí)，曾考慮規(guī)定，購(gòu)買房屋等三類商品交易適用后悔權(quán)，當(dāng)時(shí)媒體進(jìn)行了廣泛報(bào)道，輿論普遍認(rèn)為這是一個(gè)進(jìn)步。但遺憾的是，這一規(guī)定最終并未寫進(jìn)去。
后悔權(quán)作為國(guó)外一項(xiàng)很成熟的消費(fèi)者保護(hù)制度，在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)領(lǐng)域卻被閹割了。事實(shí)上，所有商品中，房子是最應(yīng)當(dāng)適用后悔權(quán)的商品，因?yàn)橹袊?guó)的商品房大多都是期房，開發(fā)商在住房的價(jià)格信息、房屋交付等方面壟斷了話語(yǔ)權(quán)，這樣的房屋銷售模式下，消費(fèi)者是極為弱勢(shì)的，只有給予買房者后悔權(quán)，才能改變買房者的弱勢(shì)地位，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)的自律。
從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的角度來(lái)看，可以放購(gòu)房者與開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)比例上對(duì)等。如今的房地產(chǎn)銷售策略，開發(fā)商在高價(jià)拿地之后，利用預(yù)售快速獲得現(xiàn)金流投入到開發(fā)當(dāng)中，而實(shí)際上承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)的絕大部分時(shí)候是購(gòu)房者。而如果購(gòu)房者擁有一定的后悔權(quán)，房地產(chǎn)的現(xiàn)金儲(chǔ)備必然就需要提高到一定比例以防止可能出現(xiàn)的退房，這樣無(wú)論是在銷售過程當(dāng)中，還是在拿地過程當(dāng)中，開發(fā)商勢(shì)必會(huì)更為理性和誠(chéng)實(shí)。
誠(chéng)然，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等的原則，給予購(gòu)房者后悔權(quán)可以倒逼開發(fā)商理性拿地，但是這種后悔權(quán)不可能是無(wú)限的，無(wú)條件的，普通商品的也規(guī)定了七天無(wú)理由退貨，生鮮產(chǎn)品無(wú)法退貨的條件。對(duì)于房產(chǎn)銷售而言，購(gòu)房者的后悔權(quán)也應(yīng)該有所規(guī)定，時(shí)段、價(jià)格、期房與現(xiàn)房、一手房與二手房的差別等等，只有交易雙方真正平等才能講“契約精神”，跟“不平等條約”講“契約精神”無(wú)疑是與虎謀皮，開發(fā)商都可以“捂盤”，為什么購(gòu)房者不能退房。
