600個項目被調(diào)控 萬科為活下去或掀全國性大降價

  • 來源:
  • 2018-10-10 09:48:11
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結束了資本博弈兵戎相見的萬科A(000002.SZ),對調(diào)控持續(xù)升級下的中國房地產(chǎn)拐點帶來的巨大沖擊,心知肚明。

8月份,銷售金額和銷售面積在基數(shù)并不高的情況下,創(chuàng)下今年除2月以來最低;去化率僅為47%,大幅低于上半年55%~65%的去化率。背后,是萬科在一二線城市600多個項目都面臨著較大的調(diào)控壓力。

而向長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面的多元化轉型,也面臨著極大的考驗。以至于萬科董事局主席郁亮也不得不沖口而出:以“活下去”為最終目標。

前路漫漫,勝算幾何?9月26日,《投資者報》記者多次撥打郁亮與萬科總裁祝九勝的電話,并以短信詢問,但截至發(fā)稿前均未得到相關回復。

去化率的威脅

600多個項目都面臨著較大壓力

8月份,萬科實現(xiàn)合同銷售金額383.4億元,同比增長3.5%,環(huán)比下降15.1%,合同銷售面積257.4萬方,同比下降6.0%,環(huán)比下降16.1%。銷售金額和銷售面積在基數(shù)并不高的情況下,創(chuàng)下今年除2月以來最低(2月受春節(jié)影響,銷售金額為356億元)。

西南證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師胡華如在報告中直言,萬科的推盤力度略低于預期。

萬科投資者關系總監(jiān)趙旭翔在9月7日的萬科經(jīng)營情況電話會議上披露,7月份萬科的去化率為51%,而8月份僅為47%。與上半年55%~65%的去化率水平相比,這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。

趙旭翔稱,低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購限貸等因素的影響,即使開工推盤都順利進行,最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松,那么銷售難度可能還會逐漸加大,去化的難度也會不斷提高。

趙旭翔詳細解釋,萬科8月份平均認購時間是半個月,如果半個月不能賣到30%就已經(jīng)是較差了。同時個人按揭貸款的上升幅度在縮小,8月份銷售中29%以上是一次性付款,按揭平均首付成數(shù)為4.6成??蛻糇杂匈Y金比例較高,獲得信貸資金比例較小是去化率走低的核心原因。而按揭貸款額度問題在于很多城市貸款限制條件較多,執(zhí)行較為嚴格,這與整體銀行監(jiān)管態(tài)度有關。

萬科的最大風險

“活下去”成第一目標

市場環(huán)境逆勢之下,萬科“船大不好掉頭”的緊迫感與焦慮感已經(jīng)非常明顯。

萬科董事會主席郁亮近日在南方區(qū)域9月月度例會上說道,房地產(chǎn)行業(yè)轉折點實實在在的到來了。集團要做的第一件事情,就是進行戰(zhàn)略檢討,落實到事業(yè)部是三年事業(yè)計劃書的檢討,落實到具體的業(yè)務操作是“收斂”和“聚焦”,以“活下去”為最終目標。

郁亮強調(diào):我們所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”。因此回款目標的達成變得非常重要,6300億元的回款目標是所有業(yè)務的起點、基礎和保障,如果6300億元回款目標沒達成,我們所有的業(yè)務都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

春江水暖鴨先知。郁亮今天提出的“活下去”與拐點論,力度甚至要比2008年王石提出的拐點論更嚴重。當時隨著4萬億元的“救市”,地產(chǎn)商們不僅渡過了一劫,反而還越活越好。

誠如郁亮講話中所透露的那樣,政策風險已經(jīng)成為萬科最大的風險:因為我們中大多數(shù)人未經(jīng)歷過2008年的政策調(diào)控,很多人對最基本的市場信號沒有反應。

“在政策調(diào)控后,我們失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力,產(chǎn)品力也在不斷削弱,管理動作根本沒有考慮如何應對政策調(diào)控,比如:不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別,更沒意識到回款延遲或沒有回款的時候給我們帶來的損失,因此四個區(qū)域需要對開發(fā)業(yè)務進行梳理?!庇袅琳f道。

萬科如何應對調(diào)控沖擊波?郁亮提出了四大措施:戰(zhàn)略檢討、業(yè)務梳理、組織重建、事人匹配。在開發(fā)業(yè)務上,要重點關注,新業(yè)務發(fā)展、現(xiàn)金流、實現(xiàn)股東回報的有序增長;非開發(fā)業(yè)務上,投入和產(chǎn)出的匹配問題,嚴重不匹配的項目必須要調(diào)整;風險和收益嚴重不匹配的業(yè)務必須要調(diào)整;做了三年還未做成的業(yè)務不要再做;做了三年仍然靠萬科內(nèi)部資源內(nèi)生增長的業(yè)務,也不要做。

在內(nèi)部管理上,萬科總部新的架構中取消原有的部門設置,成立三大中心,取消部門分管領導和部門經(jīng)理,除集團合伙人外三大中心由26個中心合伙人進行管理。

業(yè)內(nèi)猜測,為應對6300億回款目標,萬科或?qū)⒉扇∪珖源蠓祪r措施,地產(chǎn)行業(yè)價格戰(zhàn)即將打響。事實上,目前大房企的價格調(diào)整策略已經(jīng)開始,據(jù)媒體報道稱,恒大推出國內(nèi)全部樓盤8.9折,如果全部優(yōu)惠進行疊加,最低可至7.4折。此外,碧桂園個別項目出現(xiàn)8折優(yōu)惠。

當然,如果把“收斂”和“聚焦”落實到萬科行為中,很明顯的兩條路徑是:拿地放緩與擴大多元化。

8月份,萬科新增項目20個,權益建面261.2萬平方米,同比下降33.1%,環(huán)比下降40%,支付權益價款164.4億元,同比下降45.4%,環(huán)比下降35.4%。

而在多元化方面,自今年萬科宣布要轉型城鄉(xiāng)建設與生活服務商后,其在長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面的布局不斷加大。

但多元化轉型往往說易行難,并非一朝一夕就能實現(xiàn),這對當下轉型中的房企而言,都是極大考驗。聯(lián)昌國際證券香港及大陸地產(chǎn)研究主管鄭懷武此前曾對《投資者報》記者說:轉型需要時間的,就算萬科也好,利潤的貢獻從住宅地產(chǎn)以外未來兩到三年看不到可以超過10%。

“房地產(chǎn)板塊貢獻目前占開發(fā)商95%,其他板塊貢獻,未來五到十年可能會達到20%~30%占比,而短期兩三年是無法達到的?!编崙盐湔f。


 

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