在杭州，因?yàn)樾路肯迌r(jià)，專注搖號(hào)的人比比皆是。
“暫時(shí)不考慮二手房。一二手房倒掛太嚴(yán)重了，還是新房劃算?！辈簧儋?gòu)房者對(duì)于搖號(hào)不厭其煩，5次、7次、10次……究其原因，最重要的一點(diǎn)不外乎是一二手房?jī)r(jià)格倒掛，新房和二手房是價(jià)差紅利驅(qū)使購(gòu)房者、投資客涌向新房市場(chǎng)。
不過(guò)，搖號(hào)的真愛(ài)粉可能發(fā)現(xiàn)最近，可以賺“差價(jià)”的新房正在驟減，一二手房的價(jià)差正逐漸被抹平。
自從6月份，杭州樓市那些自帶流量的搖號(hào)紅盤逐漸迎來(lái)清盤，也就是價(jià)格倒掛嚴(yán)重的項(xiàng)目在市場(chǎng)上越來(lái)越少，隨之而來(lái)的是改善型地王項(xiàng)目上市。
與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)的降溫也加速了一二手房?jī)r(jià)差開始持平的趨勢(shì)。
1.
市場(chǎng)的變化，令賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)進(jìn)入博弈期。
曾經(jīng)，區(qū)域搖號(hào)熱度也與價(jià)格倒掛程度成正比。
艮北新城、三墩、丁橋、錢江世紀(jì)城、義橋、東湖板塊、未來(lái)科技城、良渚等板塊都曾是一二手房?jī)r(jià)差比較大的板塊，同時(shí)搖號(hào)比例也比較突出。
據(jù)中介介紹，錢江世紀(jì)城板塊內(nèi)一二手房最大價(jià)差時(shí)達(dá)20000元/平方米。
但，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸回歸理性，追求價(jià)差的謀利者未來(lái)也將無(wú)利可圖。
舉幾個(gè)例子，碧桂園·東旭府第二次加推已經(jīng)調(diào)高了“門檻”，價(jià)格略微上浮，均價(jià)為18695.9元/平方米，均價(jià)上漲了250元/平方米。
從一二手房?jī)r(jià)格的價(jià)差來(lái)看，碧桂園·東旭府雖然仍然很有吸引力，但相比前幾個(gè)月，一二手房差距在明顯減小，透明售房網(wǎng)顯示。綠都金域三江7月環(huán)比上月成交均價(jià)下降了11%，綠都御景藍(lán)灣環(huán)比上月成交均價(jià)下降了4%，這或許與二手市場(chǎng)開始走下坡路有關(guān)。
即便是在奧體板塊，也難逃二手房后勁不足，新房?jī)r(jià)格上漲的命運(yùn)。
融信保利創(chuàng)世紀(jì)最后清盤時(shí)，也一口氣提高了3000元/平方米的房?jī)r(jià)，房源均價(jià)為38300元/平方米，原因是此次推出房源為小區(qū)內(nèi)“樓王”，均為大戶型。但是要知道，到了二手房市場(chǎng)大戶型單價(jià)，反而賣不過(guò)小戶型。
從周邊的個(gè)別樓盤看，龍湖春江彼岸7月簽約均價(jià)4萬(wàn)多元/平方米，環(huán)比下降了19%，萊蒙更夸張，環(huán)比下跌34%，個(gè)別樓盤的數(shù)據(jù)由于基數(shù)過(guò)小，其實(shí)參考意義還有待商榷。
2.
隨著一批高性價(jià)比樓盤的去化，以及二手房市場(chǎng)的調(diào)價(jià)，不少板塊的一二手房?jī)r(jià)格開始扁平化。
豪宅聚集地申花板塊是一二手房?jī)r(jià)差最先趨向平衡的板塊之一。
從近3個(gè)月的新房?jī)r(jià)格來(lái)看，板塊內(nèi)的新房?jī)r(jià)格浮動(dòng)不大，板塊內(nèi)的新房成交樓盤主要是融創(chuàng)·宜合園、合景天鑾和融信公館ARC，高層成交均價(jià)也在47000-48000元/平方米。
二手房市場(chǎng)上，申花板塊的價(jià)格基本與新房?jī)r(jià)格相差不大，我愛(ài)我家官網(wǎng)顯示，申花板塊的均價(jià)在47896元/平方米，即便有房源掛牌價(jià)格在5萬(wàn)以上，但實(shí)際成交價(jià)格并沒(méi)有那么高。
透明售房網(wǎng)顯示在剛剛過(guò)去的7月，申花商圈的簽約均價(jià)還不到47000元/平方米，個(gè)別小區(qū)之間也有差異，比如像欣盛東方福邸7月的成交均價(jià)達(dá)到了55000元/平方米，隔壁的濱江萬(wàn)家花城成交均價(jià)為44920元/平方米，每個(gè)小區(qū)單月的成交基數(shù)不大，沒(méi)有太大可比性，不少次新小區(qū)在7月份都無(wú)成交房源。
即便是像未來(lái)科技城這樣的熱門板塊，價(jià)格倒掛的現(xiàn)象也可能不那么明顯。從目前二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)格來(lái)看，不少二手房源的掛牌價(jià)格依然高達(dá)4萬(wàn)多元/平方米，但是不少次新房近幾個(gè)月幾乎沒(méi)有成交數(shù)據(jù)，從已有的數(shù)據(jù)看，近來(lái)未來(lái)科技城商圈的二手房成交均價(jià)接近30000元/平方米，這幾乎與新房市場(chǎng)的價(jià)格差不多。
早在前兩個(gè)月成交的中南·樾府和東原·印未來(lái)成交均價(jià)都在30000元/平方米左右，最近開盤的華夏之心的均價(jià)在31859元/平方米，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，新房與二手房的價(jià)差并不大。不過(guò)個(gè)別小區(qū)成交的房源價(jià)格有很大差異，比如，合景瑜翠園7月的成交均價(jià)為36000多元/平方米，富力十號(hào)二期31000元/平方米。
隨著二手房?jī)r(jià)格越來(lái)越難以支撐曾經(jīng)的輝煌，同時(shí)新房?jī)r(jià)格也隨著“低價(jià)”盤的逝去，不少板塊的一二手房?jī)r(jià)差已經(jīng)接近飽和。
比如良渚新城板塊內(nèi)最近新開的聯(lián)發(fā)·藏瓏玉墅的大戶型房源均價(jià)25900-28000元/平方米，雖然戶型價(jià)格偏改善，但是大戶型往往在二手房市場(chǎng)反而沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，小戶型的二手房單價(jià)常常比大戶型高。
板塊內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格實(shí)際已經(jīng)接近新房，7月的成交均價(jià)為28000多元/平方米，其中，萬(wàn)科未來(lái)城最近的成交均價(jià)僅23850元/平方米，新房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存。
此外，還有蕭山新區(qū)、蕭山開發(fā)區(qū)，這兩個(gè)板塊的新房高層成交均價(jià)都在32000多元/平方，實(shí)際的二手房成交均價(jià)也已經(jīng)相差不大。
值得注意的是，二手房成交價(jià)格往往被做低，因此實(shí)際的成交價(jià)格可能更高一些，這里的二手房?jī)r(jià)格僅供參考。
3.未來(lái)，可能會(huì)有越來(lái)越多的板塊沒(méi)有紅利可圖了。
最近有購(gòu)房者表示，艮北新城的新房如今也沒(méi)優(yōu)勢(shì)了。去年，綠城楊柳郡32000元/平方米左右的均價(jià)引發(fā)了轟轟烈烈的千人搶房，如今這些畫面還歷歷在目，但卻再也難以引發(fā)這樣的效應(yīng)。
板塊內(nèi)除了兩個(gè)即將開盤的新盤，越秀招商天悅江灣和招商越秀·公園1872，暫無(wú)新盤在售，這兩個(gè)項(xiàng)目與綠城·楊柳郡僅一路之隔，近期銷售員表示首開價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了42000-43000元/平方米，直接抹去了購(gòu)房者最看重的價(jià)差紅利。
從透明售房網(wǎng)二手房顯示的價(jià)格來(lái)看，江干區(qū)七堡商圈（艮北新城）的二手房成交均價(jià)40000元/平方米左右，如此一對(duì)比，艮北新城房?jī)r(jià)將迎來(lái)一個(gè)新的階段，傳說(shuō)中的一二手房?jī)r(jià)格倒掛將不復(fù)存在。
九堡的新房和二手房?jī)r(jià)差也可能在不久的將來(lái)被填平。前不久，快房網(wǎng)一位資深的房產(chǎn)專家去九堡某樓盤踩盤，項(xiàng)目位于昆盛肖邦附近，現(xiàn)場(chǎng)銷售表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)高層均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，疊墅單價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元/平方米。然而，周邊二手房的均價(jià)才33000—35000元/平方米。
有專家預(yù)言，隨著杭州市場(chǎng)的變化，目前杭州房產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性，回歸正常，未來(lái)一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象會(huì)逐步被市場(chǎng)抹平。
合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研展中心總經(jīng)理許小芳也曾在媒體報(bào)道中指出，目前二手房市場(chǎng)將持續(xù)降溫，一二手房?jī)r(jià)倒掛會(huì)在下半年開始逐漸被消除。
