內(nèi)城公寓供過于求現(xiàn)在開始真正產(chǎn)生后果了。在悉尼，起重機的數(shù)量下降了三分之一，而且還將下降三分之一。
主要開發(fā)商崔古柏夫先生（Harry Triguboff）的Meriton已經(jīng)停止收購悉尼的土地，隨著銀行家們?yōu)樘潛p做好準備，土地價格如同自由落體般下降。Meriton也縮減了它的建筑活動。
在墨爾本市場，這一重擊被推遲了，開發(fā)商仍在施工，因為他們的舊許可證允許的住宅密度大于新規(guī)定。如果他們不繼續(xù)，就會失去機會。
墨爾本的建筑供應(yīng)行業(yè)正在蓬勃發(fā)展，因為該州正在進行前所未有的基礎(chǔ)設(shè)施投資。
在東部沿海地區(qū)，銀行信貸緊縮導(dǎo)致小公寓的首置業(yè)者和投資者都大幅減少了購買量，但仍有一些中國人在買買買。
州政府即將受到?jīng)_擊，因為他們的房產(chǎn)稅收入將會嚴重下降。
在悉尼，如果一名當(dāng)?shù)刭I家買下價值95萬澳元的公寓，當(dāng)中22萬是要交給州府的稅。而如果將公寓出售給中國買家，則額外的印花稅將導(dǎo)致稅金漲至29萬澳元，但單元房價格過高正在殺死悉尼市場。
但是有一部分公寓市場仍然非常強勁。
富裕的嬰兒潮一代正決定從他們的大房子里搬到通?？拷袇^(qū)的公寓。
但他們不想要大多數(shù)開發(fā)商正在建造的小型公寓，這往往是在渴望提高市政費收入的市府鼓勵下建造的。
嬰兒潮一代想要充足的生活空間，以便他們能夠保持現(xiàn)有的生活方式。
大多數(shù)老牌開發(fā)商都沒有迎合這種需求，因為獲取開發(fā)許可的時間消耗捆住了他們，讓他們只能為中國留學(xué)生、游客和年輕的企業(yè)管理人員提供小型公寓。
過去幾年，這是一個很好的市場，但現(xiàn)在它已經(jīng)供過于求，這減少了租金上漲，而沒有租金上漲，投資者就無法在政府沉重的稅費負擔(dān)下獲得足夠的收益。
如果中國學(xué)生和游客的數(shù)量持續(xù)上升（而且在中國留學(xué)生方面，這是一個真正的“如果”），那么隨著時間的推移，將出現(xiàn)公寓短缺和租金上漲。但租金需要大幅上漲才能促使供應(yīng)增加，因此新州和維州政府面臨收入干旱，這可沒有包含在他們的長期預(yù)算里。
一位東海岸的別墅和公寓開放商講述了銀行信貸緊縮如何影響他的業(yè)務(wù)。他的故事很有代表性：“到2016年5月為止，一切都進展順利。
2016年5月，APRA宣布阻止澳大利亞銀行向購買澳大利亞公寓和別墅的海外買家貸款。但當(dāng)時，所有澳大利亞銀行都為高層開發(fā)商提供資金，限制每個樓盤有30%-40%向海外銷售，大部分賣給中國人。
沒有任何警告，也沒有對現(xiàn)有合約的結(jié)算留出緩沖時間，只是一記重擊襲來——不準貸款給海外買家?！?
“許多人因此失去了首付，這一決定是澳大利亞當(dāng)前房地產(chǎn)低迷的開始，這將變得非常丑陋。
“在APRA撤回海外買家的資金之后，他們又通過將LVR（貸款與價值比）從70％降至60％再加上10％的流動性（實際為50％的LVR），對老年退休金投資者進行了攻擊。”
“于是再一次，在沒有警告，沒有為結(jié)算留出緩沖時間的情況下，那些投資者失去了首付款，現(xiàn)在已經(jīng)退出了房地產(chǎn)市場。”
“然后，APRA通過減速的方式來攻擊銀行的只付息貸款，借款人必須進行審查并更改為償還本金和利息的貸款?！?
“接下來，皇家銀行委員會強調(diào)，家庭支出標(biāo)準（HEM）可能過低，年收入8萬澳元的人標(biāo)準為為3.2萬澳元，這可能會提高到5萬澳元，這會把他們的貸款從33.7萬澳元降至19.7萬澳元，這會打擊首置業(yè)市場。就算不包括HEM，其他變化已經(jīng)破壞了需要數(shù)年才能恢復(fù)的公寓市場?！?
目前澳大利亞的創(chuàng)紀錄移民水平正在推動住房需求。
但我們已開始停止供應(yīng)。
APRA的決定將導(dǎo)致在東海岸建造的公寓數(shù)量減少5萬（高峰期的開工數(shù)為12萬）。
每一套賣給本地買家的公寓平均都能為州府貢獻16萬澳元，所以減少5萬套，州府就會損失80萬，這是在殺掉會下金蛋的母雞?！?
點評：
你是否在為投資市中心公寓還是別墅而猶豫不決？不用著急，在決定之前，應(yīng)先考慮一些關(guān)鍵因素。在某些地方，別墅或許是更好的投資之選，而在另一些地方，市中心公寓的收益率或許更高。因此，為了使你的血汗錢不付諸東流，無論投資哪種房產(chǎn)，之前都應(yīng)做足功課。其實，無論是房產(chǎn)市場還是股票市場，如何選擇都取決于市場行情，取決于房產(chǎn)市場的供需關(guān)系。從目前來看，市中心公寓非常受市場歡迎，供應(yīng)量也水漲船高。而公寓供應(yīng)量一直跟不上需求步伐，未來會出現(xiàn)僧多粥少的局面，結(jié)果肯定是公寓的價格繼續(xù)飆漲，投資潛力更大。另外投資的公寓很多配套設(shè)施完善，可以直接拎包入住，非常適合買下來用于出租。
