春末夏初的季節(jié)，水域面積占城區(qū)四分之一的武漢已經(jīng)開始燥熱起來，而一同升溫的還有這里的樓市。
在武漢三鎮(zhèn)的各大區(qū)域似乎都處于無房可賣的境地，新房一經(jīng)開盤即被搶空，中簽概率大概1/3，大部分選房者只能空手而歸，二手房?jī)r(jià)格反而比新房高出很多。對(duì)于這種“怪象”，人們已經(jīng)司空見慣，同為新一線城市的南京和成都一二手房“倒掛”現(xiàn)象更加嚴(yán)重。
位于武漢東三環(huán)外的綠地光谷中心城，C2、G2、G3號(hào)樓尚未取得預(yù)售便已被預(yù)訂一空，一共400多套房源，卻有3000余人登記搶購。很多樓盤銷售人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，如果不是政府限價(jià)，新房的價(jià)格不可能這么低，二手房才是市場(chǎng)價(jià)，就目前的情況來看，新房買到就是賺到，也就造成了很多人選不上的現(xiàn)象。
一二手房“倒掛”
7年前的漢陽四新還是一個(gè)農(nóng)場(chǎng)，那時(shí)人煙稀少，道路也不多。雖然2006年武漢市發(fā)布的《城市總體規(guī)劃(2006—2020年)》中，提出要將四新、魯巷、楊春湖建設(shè)成為三個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心，但直到5年前招商蛇口、金地、綠地、恒大、中建、正榮等開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐后，四新才開始發(fā)展。
經(jīng)過幾年的發(fā)展，四新已成為武漢樓市最為活躍的區(qū)域之一，住宅林立，路網(wǎng)密布。2015年這里房屋均價(jià)只有7500元／平米左右，2016年春節(jié)過后，武漢當(dāng)?shù)孛襟w曾驚嘆四新大戶型房源均價(jià)普遍破8000元/平米，令人高攀不起。但隨后半年內(nèi)，四新房?jī)r(jià)迅速上漲至1.2萬元／平米。2017年武漢市政府限價(jià)，四新新房?jī)r(jià)格緩慢上漲，至今維持在1.45萬元／平米左右。不過，這并不是真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格已上漲至1.6-1.8萬元/平米。
這也造成了四新一房難求的局面。近日，記者以購房者的身份走訪了新力琥珀園、城投四新之光、綠地瀾悅灣、中國(guó)中鐵世紀(jì)金橋、恒大翡翠華庭、招商公園1872等項(xiàng)目，其均表示，沒有已開盤但還未售出的房源，但大部分可以先交資料登記，等后續(xù)開盤通知。
一名在該區(qū)域從事房屋交易多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，四新的新房中簽率很低，招商公園1872在三月底推出了128套房源，結(jié)果有將近2000人登記，中簽概率不到一成。
記者了解到，招商公園1872是較早進(jìn)入四新的大型開發(fā)商，當(dāng)時(shí)拿下了110萬平米的建筑面積，開發(fā)年限較長(zhǎng)，其今年3月底開盤的高層均價(jià)約1.4萬元/平米，這已經(jīng)是該項(xiàng)目推出的第六期產(chǎn)品，此前推出的5期產(chǎn)品大多已經(jīng)交房，因此出現(xiàn)不少二手房源。與新房相比，該項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格要高出4000元／平米。
招商公園1872銷售人員告訴記者，一二手房“倒掛“在四新區(qū)域十分明顯，項(xiàng)目周邊涌現(xiàn)了幾十家從事二手房交易的房產(chǎn)中介公司。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，招商公園1872前幾期成熟社區(qū)的底座商業(yè)入駐了不下20家房產(chǎn)中介，包括鏈家、我愛我家、易居、百居易、房友、吉家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等這些全國(guó)性的公司，也有一些本地中介，有的還在該項(xiàng)目集中開設(shè)幾家分店。鏈家門店一名負(fù)責(zé)人告訴記者，單是招商公園1872這一個(gè)項(xiàng)目，他們每個(gè)月要成交30套左右。
這種“倒掛”現(xiàn)象在整個(gè)武漢都十分普遍。洪山區(qū)白沙洲新力城項(xiàng)目即將開盤，價(jià)格大概在1.25-1.3萬元左右，但離其約1公里的萬科金色城市二手房已賣到1.6-1.7萬元／平米，選上房的概率大約1/3；江夏區(qū)招商?hào)|城華府項(xiàng)目也將開盤，均價(jià)約1.55萬元／平米，而其周邊的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到1.75萬元／平米。除此之外，硚口、東西湖、武昌、江岸等區(qū)域也存在類似的現(xiàn)象。
“倒掛”最為嚴(yán)重的是漢口中心城區(qū)永清地塊。以武漢天地為例，該項(xiàng)目建筑面積約140萬平米，已開發(fā)逾十年，前幾期早已是成熟社區(qū)，后期還陸續(xù)有房源推出。其銷售人員告訴記者，預(yù)計(jì)下半年會(huì)推出房源，由于政府限價(jià)，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格大概在4.5萬元／平米左右，不過項(xiàng)目前幾期的二手房已經(jīng)賣到6萬元／平米，新房選上的幾率也很低。
記者了解到，武漢新房開盤一般是通過網(wǎng)上選房的方式，2017年武漢多個(gè)樓盤曾曝出收取“茶水費(fèi)”等行為，但后來房管局監(jiān)管趨嚴(yán)，選房相對(duì)公平，只能靠概率。
2018年3月15日，武漢市房管局發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售全過程監(jiān)管，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)剛需購房者推出武漢市剛需人群首次購買新建商品住房?jī)?yōu)先選房政策，公開操作規(guī)程。在有購房資質(zhì)的前提下，對(duì)于在武漢市無自有住房、3年內(nèi)無住房交易記錄、購買均價(jià)低于120平米單價(jià)在1.8萬元以下的購房者，開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取公證搖號(hào)方式隨機(jī)選取不少于40%的比例(含40%)納入優(yōu)先選房范圍。
不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，大部分購房者都符合這一條件，40%的比例顯然太少，還是有大部分剛需人群選不到房。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象看，更容易激活購房市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易的規(guī)模上升是必然的，買到就是賺到的心理也是比較普遍的。
“雙合同”盛行
由于政府限價(jià)，如果樓盤報(bào)價(jià)太高就無法在房管局備案，因此武漢開發(fā)商普遍采取了“雙合同”的方式以抬高總價(jià)。
所謂“雙合同”即在購房合同之外還要再簽訂一個(gè)裝修合同，以位于黃陂區(qū)的北辰蔚藍(lán)城市為例，該項(xiàng)目5月21日開盤價(jià)格為1.08萬元／平米，其中包括毛坯價(jià)為8800萬／平米和裝修價(jià)2000元／平米。
根據(jù)北辰蔚藍(lán)城市銷售人員提供的裝修合同，甲方是武漢北辰辰智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，乙方是購房者，乙方委托甲方對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》約定的房屋價(jià)款僅為該房屋毛坯房?jī)r(jià)款，該房屋裝修價(jià)款由乙方另行向甲方支付。
然而，交房條件還是以《武漢市商品房買賣合同》為準(zhǔn)，即甲方取得該房屋所在樓宇的工程驗(yàn)收備案證明即表明該房屋及其裝修工程達(dá)到了交付條件。如乙方驗(yàn)收時(shí)對(duì)裝修工程提出異議，甲方可以整改，但不影響該房屋及裝修工程的交付。
也就是說，即便開發(fā)商未能按照裝修合同的事項(xiàng)進(jìn)行，只要房屋達(dá)到政府規(guī)定的毛坯房交付條件，購房者也沒有理由不驗(yàn)收。
而其裝修內(nèi)容只包含天花、墻面、地面、門窗、櫥柜、馬桶等這些硬裝，家電、床、沙發(fā)、桌椅等都是沒有的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到2000元／平米的標(biāo)準(zhǔn)。以其近期開盤的108平米戶型為例，其裝修款需要21.6萬元，而裝修合同的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不值這一價(jià)格。
但客戶購房時(shí)必須同時(shí)簽訂兩個(gè)合同，沒有選擇的余地。
對(duì)此，偉博律師事務(wù)所律師李偉民認(rèn)為，根據(jù)《合同法》，這兩個(gè)合同都是有效的，不過，本來購房者是可以選擇不裝修或者自行選擇裝修公司，開發(fā)商這種“半強(qiáng)制”的行為其實(shí)是侵犯了購房者的知情權(quán)、選擇權(quán)、締約自由權(quán)。這類似于“捆綁銷售”，即搭售附加商品和服務(wù)，借機(jī)抬高價(jià)格。另外，如果開發(fā)商對(duì)外宣稱的是包含毛坯和裝修在內(nèi)的總價(jià)格，就涉嫌虛假宣傳，必要時(shí)構(gòu)成欺詐。因?yàn)橐粋€(gè)價(jià)格包含兩個(gè)合同主體，開發(fā)商需要予以充分說明。然而，包括北辰蔚藍(lán)城市在內(nèi)的武漢絕大部分樓盤宣傳的價(jià)格都是包含了毛坯和裝修在內(nèi)的。
李偉民還表示，對(duì)于購房者來說這種打包銷售存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)商一般會(huì)找第三方公司對(duì)房屋進(jìn)行裝修，購房者其實(shí)是與第三方裝修公司而不是開發(fā)商簽合同，如果裝修出現(xiàn)問題，裝修公司與開發(fā)商之間的責(zé)任難以界定，開發(fā)商常常會(huì)把責(zé)任推卸到裝修一方，由誰來承擔(dān)責(zé)任是一大難題。
記者了解到，購房者在付款時(shí)包括毛坯和裝修兩部分，這兩部分的付款方式也是不同的，毛坯款可以走正常的房貸流程，而裝修款卻只能做消費(fèi)貸。北辰蔚藍(lán)城市銷售人員算了一筆賬，一套108平米戶型的房屋單價(jià)為9000元／平米的，毛坯總價(jià)是97.2萬元，如果首付四成則是39.2萬元，這部分可貸款58萬分期30年。但光這些是不夠的，裝修總價(jià)需要21.6萬元，最多只能貸20萬，并且分期最多8年，這部分首付就是1.6萬元?？傮w算下來，首付需要40.8萬，前8年月供6015元，后22年月供3432元。
針對(duì)“雙合同”問題，記者采訪了武漢市住房保障房管局房產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)監(jiān)管處，其一名工作人員表示，從目前推行的政策來講，“雙合同”是合規(guī)的，目前我們對(duì)裝修價(jià)格是有監(jiān)管的，即通過毛坯價(jià)格來限制裝修價(jià)格，如果毛坯單價(jià)是1萬，那么裝修單價(jià)是不能超過2000元的?！叭绻阏J(rèn)為這個(gè)價(jià)格虛高，我們房管局是沒辦法去認(rèn)定的，比如你認(rèn)為這個(gè)玻璃值100元，而開發(fā)商卻認(rèn)為值1000元，這個(gè)我們判定不了”。
據(jù)了解，2017年5月10日，武漢市房管局召開全市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)工作推進(jìn)會(huì)，對(duì)裝修價(jià)格進(jìn)行了限制，其中，售價(jià)低于1萬的，全裝修不高于2000元；售價(jià)1萬-1.5萬元的，全裝修不高于2500元；售價(jià)1.5萬-2萬元的，全裝修不高于3000元；售價(jià)2萬-2.5萬元的，全裝修不高于3500元；售價(jià)2,5萬-3萬元的，全裝修不高于4000元；售價(jià)3萬元以上的，全裝修不高于5000元。
記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，武漢地區(qū)裝修價(jià)格最高的是武漢天地，其4.5萬元／平米的總價(jià)里包含了5000元／平米的裝修價(jià)格，四新地區(qū)裝修價(jià)格大約在2500元／平米左右，其他區(qū)域基本在2000-5000元／平米之間。
武漢成房地產(chǎn)熱土
2016年以來，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，庫存大量減少，與此同時(shí)房屋均價(jià)也隨之攀升。
據(jù)武漢統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年武漢新房住宅銷售面積2931.06萬平米，增長(zhǎng)21.4%。商品房待售面積為445.93萬平米，比上年同期下降28.8%
2017年，武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加大，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資2686.34億元，同比增長(zhǎng)6.7%；房地產(chǎn)施工面積11912.98萬平米，同比增長(zhǎng)0.9%；商品房銷售金額4148.65億元,同比增長(zhǎng)26.8%。
與此同時(shí)，一線城市商品房成交量與金額卻呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。
2017年，北京新房市場(chǎng)成交及供應(yīng)皆創(chuàng)近10年來新低。根據(jù)北京市住建委成交數(shù)據(jù)顯示，2017年北京新建商品房成交2712.38億元，環(huán)比2016年下跌45%，共成交52165套，環(huán)比2016年減少87026套。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上海商品房銷售面積1691.60萬平米，同比下降37.5%。全年商品房銷售額4026.67億元，下降 39.9%。廣州與深圳2017年成交量和成交金額也出現(xiàn)下滑。
從2017年的情況來看，武漢新建商品房銷售金額已經(jīng)超過了北京和上海。另外，2016年至今，武漢各區(qū)域房?jī)r(jià)都實(shí)現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)。
近年來，不少房企把武漢當(dāng)作業(yè)務(wù)拓展的重要城市和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
2017年，華發(fā)股份在武漢實(shí)現(xiàn)簽約銷售89.29 億元，占其總簽約銷售金額的28.79%，超過大本營(yíng)珠海，成為貢獻(xiàn)最多的一個(gè)城市，武漢也因此成為華發(fā)股份新的利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)。
2010年在南昌起家的新力地產(chǎn)已經(jīng)在武漢發(fā)展了3個(gè)項(xiàng)目，建筑面積109.84萬平米。
保利、萬科、融創(chuàng)、金地等房企在武漢的銷售額均達(dá)到200億元以上。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于武漢來說，當(dāng)前成交金額規(guī)模大，主要原因在于市場(chǎng)成交規(guī)模大，另外房?jī)r(jià)有所上漲，也容易帶來成交金額的上升。北京上海等城市屬于成熟市場(chǎng)，類似35歲以上，基本上進(jìn)入到存量房市場(chǎng)，而武漢市場(chǎng)屬于25歲，正是大爆發(fā)的時(shí)代。
后續(xù)市場(chǎng)預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)齊升的概率依然較大，同時(shí)從實(shí)際情況看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有較為明顯的結(jié)構(gòu)性改革動(dòng)作，類似租賃市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是針對(duì)人才租房方面的發(fā)展會(huì)加速，這也是開發(fā)商需要注意的。
