自3月下旬以來，上海批量供應新房預售證，尤其是一批高端豪宅項目紛紛入市，其中大部分高端豪宅項目在限價行情下頗為搶手，認籌數遠超過實際供應數，“日光盤”頻出。但是，同期推出的剛需和剛改型項目大多位于上海遠郊區(qū)，這些項目除了極個別熱銷外，不少項目都在開盤當天“遇冷”，和豪宅項目形成了鮮明的對比。
5月以來，這一現象尤其明顯。經濟觀察報記者查詢了上海市東方公證處官網，根據官網公布的消息，上海5月至今新開盤10個項目，主要為遠郊剛需項目，所有項目的認籌數均未超過房源數，甚至有數個項目推出了幾百套房源，但認籌搖號人數僅個位數。
根據上海中原地產的統計數據，5月至今上海成交前十榜單中，單價3萬元以內的剛需型項目僅有兩個，且排名處于中下游，成交套數也未超過百套。而在4月份，單價為3萬元以內的剛需項目占據了榜單前三名中的兩個位置，且成交套數分別超過了100套和200套?！胺从沉藘牲c，一是交易量下滑，另外低價剛需項目市場排名也在下滑，這一趨勢在5月份尤其明顯?！鄙虾Ｖ性禺a市場分析師盧文曦表示。
單次去化低
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上海部分遠郊盤遇冷的一個顯著特征，即單次去化低。
根據東方公證處的信息，5月13日，位于金山的湯泉美地城項目推出456套房源，但參與搖號的人數僅8人，可售房源數是搖號人數的57倍。
而從價格來看，這個樓盤明顯針對剛需人群，其此次推出的房源均價僅為19800元/平方米，這一價格即便在上海郊區(qū)也屬于最低水平之一。該項目遇冷也有客觀因素，即地理位置偏遠。該項目地處滬浙交界，距離人民廣場超過60公里車程，距離最近的地鐵站也超過10公里，出行基本上依靠自駕。
在金山同樣有新開項目的一房企上海公司營銷副總對經濟觀察報表示，年初以來上海樓市供應增大，購房者的可挑選空間增加，地理位置太過偏遠的樓盤遇冷也是情理之中。他所在的房企位于金山的項目同樣在4月份加推了一批房源，但開盤當天的認籌人數也僅為個位數。
在前期的上海樓市開盤潮中，除了豪宅項目，也推出了一批位于郊區(qū)的剛需項目，這些項目的熱銷導致剛需客戶需求減少。5月18號，位于臨港滴水湖畔的艾森公館搖號，推出111套房源，均價約為29000元／平方米，但認籌人數僅18人。而在一個月之前，和艾森公館位于同一地段的萬科金域瀾灣推出446套可售房源，均價約為30000元／平方米，認籌數達到618個，開盤當天即售罄。臨港的一中介人員對經濟觀察報表示，之所以出現巨大的開盤反差，“說明市場開始回歸理性了，前期日光盤消耗了不少客戶，上海的房票這么珍貴，消耗掉就沒有了，所以客戶是再需要時間去培養(yǎng)的?！?
除了上海遠郊區(qū)的超低價格剛需項目，一些離市區(qū)距離更近、價格相對更貴的剛需、剛改型項目開盤同樣不利。
位于上海嘉定新城的盤古園府于3月初推出了共計6幢樓416套房源，均價約35300－43350元/平方米，但開盤當天的認籌人數僅為82人。
嘉定歷來是上海剛需購房者置業(yè)的首選之地。5月23日，經濟觀察報記者實地走訪了盤古園府，在工作日的下午3點半，售樓處約有近十名工作人員，但無一組看房客戶。據該項目的銷控表顯示，開盤2個月來盤古園府陸續(xù)賣出了一些房源，至今銷售了約300余套，剩余近100套房源。為了促進銷售，該項目還罕見推出了優(yōu)惠措施，表示購買房源開發(fā)商即贈送中央空調等大型家居用品。
和很多剛需盤一樣，盤古園府也拓展了多條分銷渠道。該項目一分銷中介透露，除了盤古園府，嘉定新城另外一在售新盤深城投十一街區(qū)也是其代理項目。
根據上海鏈家的數據，近期上海新房市場成交量連續(xù)三周出現下滑，自4月以來，上海出現了一個月多的新房供應高峰，全市新建商品住宅已先后有32個項目、1.12萬套房源入市，而截至目前，這些房源中已網簽的僅有0.35萬套，因此，仍有接近七成的供應房源，尚未完全釋放至市場中。
購房者心態(tài)悄然改變
剛需盤遇冷，和購房者心態(tài)及需求的轉變有很大的關系。對于購房者來說，他們明顯更青睞于一二手房價格倒掛的區(qū)域。前灘豪宅項目中糧前灘海景壹號之所以遭到哄搶，一二手房倒掛造成的價格誘惑是最大的吸引因素。該項目此前獲批的單價約7.3萬元／平方米，而周邊二手房的價格已經普遍達到了每平方米9萬元以上。
仍以嘉定新城為例。雖然該區(qū)域新房也是限價下推出的項目，但其價格并沒有像市區(qū)新房尤其是豪宅項目那樣被壓制得過低，該區(qū)域也未出現一二手房價格明顯倒掛的現象。
據悉，盤古園府為項目三期，其一二期項目大部分已經售罄，這些項目目前的二手房均價約不到40000元／平方米，部分房源售價要低于新房。此外，深城投十一街區(qū)附近有大量二手房項目，這些項目普遍地理位置更優(yōu)越、更靠近地鐵站，但銷售均價也低于深城投十一街區(qū)?！凹幢慵由掀醵悾谕仁赘兜那闆r下，一般購房者肯定會選擇地理位置更好的二手房，還都是現房。如果新房沒有給出足夠的價格誘惑，在房源充足的情況下，購房者就會變得越來越挑剔了?！鄙虾ｆ溂壹味R陸店中介人員李明（化名）對經濟觀察報分析道。
尤其值得一提的是，前期上海諸多限價新房的推出，也改變了部分剛需、剛改購房者的購房心態(tài)，他們的觀望態(tài)度無形中直接減少了郊區(qū)樓市的市場需求。
“現在遠郊都3萬元單價了，反而中環(huán)地段才8萬元甚至有的不到8萬元單價，一個配套成熟，一個地段偏遠什么都沒有還賣那么貴，大家一對比就都明白了。本來覺得外環(huán)的房子便宜，現在一看，其實市區(qū)的限價房才是真正便宜，干脆咬咬牙買市中心算了?！北R文曦認為，部分剛需盤性價比不高是促使購房人數變少的一個重要原因。
王曉（化名）家住上海浦東新區(qū)，曾在2012年購買了一套面積為80多平方米的兩室住宅。隨著孩子長大，近兩年王曉的家庭產生了改善性購房需求，希望在孩子上小學前盡早換一套三室房。
王曉告訴經濟觀察報記者：“2016年開始就有關注市場，一手二手都在看。后來因為限購升級，一直在觀望。到了今年又開始關注一些郊區(qū)的項目。因為資金有限，起初看的多是周浦、嘉定、松江等區(qū)域的剛改項目，但4月前后上海有一些核心區(qū)域的高端項目開盤，價格一下子回到了兩年前，所以我們也開始考慮區(qū)域改善，也有關注前灘那個很著名的項目，可惜搶不到?！?
王曉算了一筆賬：如果購買外環(huán)外的剛需項目做面積改善，一方面要尋找合適區(qū)位，另一方面又要考慮改善面積一步到位，如果置換到130平方米的住宅，按照4萬元/平方米-5萬元/平方米的價格計算總價要達到520萬元到650萬元的水平。
“如果咬咬牙選擇核心區(qū)域的中高端項目做區(qū)位置換，雖然房屋面積可能與現有住宅的情況不變，但多加一兩百萬也許就可以置換到更好的地段，甚至有機會置換到更好的學區(qū)，這樣的住宅未來更有升值空間。”出于這樣的心態(tài)，原本已經準備入手郊區(qū)剛改住宅的王曉再一次暫緩了購房計劃。
