房地產(chǎn)融資嚴(yán)監(jiān)管再加碼。
1月31日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從上海銀行業(yè)人士處獲悉，近日當(dāng)?shù)乇O(jiān)管就并購(gòu)貸款展開(kāi)進(jìn)一步規(guī)范，特別是對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)并購(gòu)，尤其是土地項(xiàng)目公司并購(gòu)明確穿透監(jiān)管。
“總而言之，四證不全的項(xiàng)目不能發(fā)任何形式的貸款。”某上海銀行業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)人士表示。
此輪始于2016年四季度的房地產(chǎn)融資規(guī)范，預(yù)計(jì)在2018年還將進(jìn)一步推進(jìn)。
四證不全不能發(fā)放任何貸款
根據(jù)上述上海銀行業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)人士透露，上述規(guī)范要求，并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。
所謂并購(gòu)貸款，根據(jù)2015年下發(fā)的《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，是指商業(yè)銀行向并購(gòu)方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購(gòu)交易價(jià)款和費(fèi)用的貸款。
房地產(chǎn)融資政策方面的收緊可以追溯到2016年四季度。2016年11月，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，范圍包括個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、銀行理財(cái)資金是否違規(guī)流入房產(chǎn)。
超過(guò)一年的嚴(yán)監(jiān)管并未趨緩，近期監(jiān)管處罰仍在升級(jí)中。
1月25日，廈門銀監(jiān)局公告了對(duì)中國(guó)銀行廈門市分行和交通銀行廈門分行的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)罰單。其中，中行的處罰項(xiàng)目為“理財(cái)投資業(yè)務(wù)未比照自營(yíng)貸款管理流程，資金用于支付地價(jià)款和置換前期支付土地款的股東借款，貸款‘三查’不到位”；交行則是“違規(guī)發(fā)放土地融資，向四證不全的項(xiàng)目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款”。
2017下半年以來(lái)，罰單不斷的同時(shí)，監(jiān)管政策“打補(bǔ)丁”也在繼續(xù)。2017年12月下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2017〕55號(hào)）再次明確禁止銀行通過(guò)信托將資金違規(guī)投向房地產(chǎn)，銀信合作違規(guī)輸血房地產(chǎn)的通道被堵；2018年1月6日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》，再一次明確規(guī)定委托資金用途應(yīng)符合法律法規(guī)、國(guó)家宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)政策。
而此次上海的規(guī)范措施，則又堵上了并購(gòu)貸款輸血四證不全房地產(chǎn)項(xiàng)目的路徑。
“任何一個(gè)單一的政策影響都是有限的，但是這些政策一起實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)融資的影響是很大的?！蹦彻煞菪腥耸勘硎?。
銀行理財(cái)代銷遇冷
除了銀行信貸之外，房地產(chǎn)的主流融資方式還包括信托和資管計(jì)劃。目前，投資房地產(chǎn)的資管產(chǎn)品也普遍較難從銀行直接獲得資金，但銀行代銷仍是一條途徑。
“從我們的角度，首先房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品備案審核嚴(yán)了，特別是前端土地融資卡得很死?！蹦承磐泄救耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，有了項(xiàng)目，落實(shí)資金卻成為更頭疼的問(wèn)題。銀行代銷尚可行，但銀行也明顯“越來(lái)越挑”。
據(jù)該信托人士反饋，合作銀行在選擇代銷產(chǎn)品時(shí)，逐漸傾向于選擇“大項(xiàng)目”。“有一家股份行，低于10億元的項(xiàng)目就不要了。”該信托人士表示。
除了監(jiān)管政策從嚴(yán)執(zhí)行，亦存在窗口指導(dǎo)。某基金人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，此前投資排名前五房地產(chǎn)的信托計(jì)劃，在準(zhǔn)備繳款時(shí)，收到信托公司通知，該信托計(jì)劃無(wú)限期暫停。
房地產(chǎn)公司融資，目前來(lái)看，2018年面臨比前兩年更大的挑戰(zhàn)。
金融去杠桿后資金階段性緊張，房地產(chǎn)融資加速遇冷。上述信托人士還表示，原先房地產(chǎn)領(lǐng)域名股實(shí)債的做法也越發(fā)難以為繼。
“真股的做法越來(lái)越多，但比例還是很小。比如測(cè)算下來(lái)，我們整體要求10%的收益，那么會(huì)設(shè)計(jì)一個(gè)固定收益加浮動(dòng)收益的結(jié)構(gòu)，在9.5%的基礎(chǔ)上，拿出0.5%折算成股份，這0.5%就有一定風(fēng)險(xiǎn)。”上述信托人士表示。
