由于房?jī)r(jià)的飛速上漲，面對(duì)巨額的利益，很多賣房人以各種理由拒絕履行合同。近日，北京市通州區(qū)法院就對(duì)一起此類案件做出了判決，判決賣房人賠付290萬(wàn)元的高額房屋差價(jià)和10余萬(wàn)元其他費(fèi)用。因?yàn)樯姘傅姆课輧r(jià)值上漲至翻倍，賣房人稱房屋系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，出售房屋時(shí)沒有得到其配偶的支持，故拒絕履行約定。買房人無(wú)奈之下將賣房人告到了法院，提出索賠差價(jià)的訴求，法院在審理后認(rèn)為賣房人存較大過(guò)錯(cuò)，故支持這一訴求，判定賠償差價(jià)。
房?jī)r(jià)上漲賣房人后悔拒履約
2016年1月，買房人付女士與賣房人魏女士簽訂房屋買賣合同，約定魏女士以275萬(wàn)元的價(jià)格將位于通州區(qū)的一套房屋出賣給付女士，房屋約102平方米。合同簽訂后，付女士依約支付魏女士購(gòu)房定金、物業(yè)交割保證金等各類費(fèi)用17萬(wàn)元。
2016年3月，付女士通過(guò)相關(guān)購(gòu)房資格審核后，要求魏女士及時(shí)辦理后續(xù)履約手續(xù)。但此時(shí)通州區(qū)房?jī)r(jià)飛漲，魏女士以付女士簽訂合同時(shí)不具有購(gòu)房資格為由，拒絕履行合同。
無(wú)奈之下，付女士選擇向通州區(qū)法院起訴魏女士，要求魏女士履行合同。魏女士提出，涉案房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其出賣房屋的行為并未得到配偶黃先生的同意，故無(wú)法履行合同。針對(duì)此問(wèn)題，中介公司向法院提交了署名為黃先生的同意出售房屋的聲明。但通過(guò)筆跡比對(duì)，該署名與黃先生的筆跡區(qū)別明顯。此外，黃先生本人也拒絕出售此套房屋。經(jīng)法院釋明，付女士認(rèn)可該署名并非黃先生的簽名。
面對(duì)此情形，付女士選擇向法院申請(qǐng)變更訴訟請(qǐng)求，要求解除房屋買賣合同，魏女士返還購(gòu)房房屋差價(jià)損失、違約金、定金等各類費(fèi)用等共計(jì)370萬(wàn)余元。法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)合同解除時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估結(jié)果顯示房屋價(jià)值已經(jīng)翻倍，漲至574萬(wàn)余元。
賣房人被判賠償290萬(wàn)差價(jià)
經(jīng)過(guò)審理，通州法院認(rèn)為，魏女士本應(yīng)依約定繼續(xù)履行合同義務(wù)，但涉案房屋的共有人黃先生拒絕出售房屋，付女士未能提供證據(jù)證明黃先生同意出售房屋，因此雙方之間的房屋買賣合同已經(jīng)無(wú)法履行。
魏女士在未取得配偶同意的情況下仍與付女士訂立買賣合同，其行為嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則，破壞市場(chǎng)交易秩序。法院認(rèn)為，合同解除后，魏女士應(yīng)該返還定金等費(fèi)用。
關(guān)于房屋差價(jià)損失的具體數(shù)額，由法院根據(jù)合同履行情況、魏女士的過(guò)錯(cuò)程度、購(gòu)房?jī)r(jià)格、合同解除時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值、公平原則及誠(chéng)實(shí)信用原則等確定為290萬(wàn)元。由于魏女士需要賠付差價(jià)，因此付女士索賠違約金的訴求法院不予支持。
通州區(qū)法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，魏女士賠償付女士房屋差價(jià)損失290萬(wàn)元，定金等各類費(fèi)用17萬(wàn)元，共計(jì)307萬(wàn)余元。一審判決后，魏女士不服提起上訴。二審法院經(jīng)審理，最終判決駁回魏女士的上訴，維持原判。
賠償差價(jià)金額由多因素而定
北京盈科律師事務(wù)所黃爭(zhēng)榮律師表示，如果房屋屬于夫妻中一人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以不經(jīng)配偶同意出售。一旦房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，無(wú)論房本上是否登記夫妻兩人的姓名，該房屋都要夫妻雙方同意后才能出售。
黃律師介紹，賣房人因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲等原因反悔拒絕履行房屋買賣合同，在房屋沒過(guò)戶的情況下，買房人一般有兩種情況救濟(jì)，一是要求賣房人繼續(xù)履行合同，法院一般都會(huì)支持此類訴求。如果買房人確有解除合同的個(gè)人意愿，或者由于政策變化失去購(gòu)房資格，以及賣房人有特殊情況，比如賣房人在配偶不同意的情況下私自出售屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，法院一般會(huì)判決解除合同，賣房人給予買房人賠償。
對(duì)于賣房人所賠償?shù)氖沁`約金還是差價(jià)，黃律師介紹，兩者不能同時(shí)賠償，買房人可以考慮哪種賠償對(duì)自己更有利。違約金一般會(huì)按照合同規(guī)定賠償，對(duì)于差價(jià)而言，法官會(huì)考慮合同履行的進(jìn)展情況，賣房人的過(guò)錯(cuò)程度等多種因素，如果合同剛剛簽訂，或者賣房人過(guò)錯(cuò)不大，法院一般不會(huì)支持全部的差價(jià)索賠，而是選擇參照違約金金額判決。如果情況相反，比如在此案中，合同已經(jīng)進(jìn)展到了一定程度，加之賣房人未取得配偶同意私自出售房屋，其過(guò)錯(cuò)程度大，法院在此情況下，就會(huì)支持賠償大部分差價(jià)甚至全部差價(jià)。
