[摘要]老劉去世后該公房承租人并沒(méi)有進(jìn)行變更，繼而發(fā)生了拆遷，從而轉(zhuǎn)化成了該安置房的相關(guān)權(quán)益
【案情簡(jiǎn)介】
老劉和王老太有三個(gè)兒子，一家人住在老劉承租的一套直管公房?jī)?nèi)，承租人為老劉。1990年老王太去世，2002年公房租賃期滿沒(méi)有續(xù)簽，2005年老劉去世，老劉去世后沒(méi)有留下遺囑，公房也一直未變更過(guò)承租人。
該公有住房一直由大兒子劉一及其兒子劉明居住，該公有住房?jī)?nèi)有劉明和二兒子劉二的女兒劉小小的戶口。
2007年，北京市進(jìn)行危舊房屋改造，該公有住房在該拆遷范圍內(nèi)，2012年10月，劉明作為被拆遷人與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《北京市城市住宅房屋拆遷安置補(bǔ)助協(xié)議書(shū)》，協(xié)議上被拆遷人一欄寫(xiě)著“老劉（已故）、劉明”，約定在海淀區(qū)某小區(qū)為其安置一套住房，該房屋已于2015年7月交房，目前尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋現(xiàn)由劉明居住。
劉明認(rèn)為，老劉簽訂的承租協(xié)議已于2002年到期，到期后也沒(méi)有續(xù)簽，且老劉已于2005年去世故不再是公房的承租人，亦不能作為被拆遷人享有拆遷利益。其為該公房的被拆遷人，故據(jù)此享有該回遷安置房的所有權(quán)益。
兩個(gè)弟弟認(rèn)為，該公房的承租人一直沒(méi)有進(jìn)行過(guò)變更，父親遺留下來(lái)的公房為其遺產(chǎn)，因該公房拆遷而得的回遷安置房應(yīng)作為父親的遺產(chǎn)進(jìn)行分割，劉小小認(rèn)為其戶口在該公房?jī)?nèi)，故對(duì)該回遷安置房享有居住權(quán)和使用權(quán)。雙方無(wú)法協(xié)商一致。
【律師解讀】
北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松認(rèn)為，老劉去世后該公房承租人并沒(méi)有進(jìn)行變更，繼而發(fā)生了拆遷，從而轉(zhuǎn)化成了該安置房的相關(guān)權(quán)益。雖然直管公房處置權(quán)本身不能直接發(fā)生繼承，但公房的承租權(quán)，不同于一般商品房租賃合同，承租的公房具有很大的財(cái)產(chǎn)權(quán)利、其租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金水平，拆遷后，該公房已轉(zhuǎn)化為具有商品房性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，該安置房應(yīng)當(dāng)被視為老劉的遺產(chǎn)。
雖然在拆遷之前老劉已經(jīng)去世，但是其生前對(duì)該公房的承租權(quán)，在拆遷后已轉(zhuǎn)化為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)益，由此承租公房轉(zhuǎn)化而來(lái)的安置房也應(yīng)該作為遺產(chǎn)由所有繼承人共有，故由所有法定繼承人對(duì)該遺產(chǎn)進(jìn)行分割。
李松律師認(rèn)為，大兒子劉一和劉明雖在該公房居住且劉明戶口在該公房?jī)?nèi)，但截止到該公房拆遷時(shí)，并未辦理承租人變更手續(xù)，而承租人的認(rèn)定應(yīng)以在有關(guān)部門辦理變更登記手續(xù)為準(zhǔn)，故劉明不能作為該公房的承租人從而享有承租房屋的拆遷利益。
而根據(jù)拆遷政策，拆遷補(bǔ)償對(duì)象為被拆遷房屋的承租人或所有權(quán)人，故拆遷安置房屋的取得并未考慮安置人口因素，因此劉明、劉小小都無(wú)法主張因其戶口在該公房?jī)?nèi)從而享有回遷安置房的居住使用權(quán)。
李松律師接受二兒子、三兒子的委托，將哥哥訴至法院，要求確認(rèn)二人對(duì)拆遷所得的房屋依法享有繼承權(quán)，按份共有。
【法院判決】
北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)過(guò)6次開(kāi)庭后，最終認(rèn)定該回遷安置房應(yīng)屬于遺產(chǎn)范圍，判決房屋由三個(gè)兒子按份共有，每人各占三分之一。
李松律師認(rèn)為，法院的判決是客觀公正的，也有效化解了社會(huì)矛盾，并且在司法實(shí)踐中肯定了公房的承租權(quán)而轉(zhuǎn)化的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，在承租人去世后，可以作為遺產(chǎn)來(lái)予以繼承，對(duì)此類糾紛的處理，具有一定的指導(dǎo)意義。
