近期關(guān)于房地產(chǎn)的消息不少?！白馐弁瑱?quán)”帶來(lái)的熱議還未平息，北京擬推的“共有產(chǎn)權(quán)住房”又上了近日的新聞?lì)^條。
14日，北京市住建委明確，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。
此前，北京市住建委于8月3日發(fā)布消息，新制定的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中，落戶、入學(xué)兩大權(quán)利備受關(guān)注。
十一天后，北京市住建委的這短短一句話，不僅再次將共有產(chǎn)權(quán)住房送上頭條，也消除了公眾對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房權(quán)利不完全的疑惑，即共有產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)房，這一點(diǎn)毋庸置疑。
對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，在面對(duì)此前限購(gòu)、限貸、限離等一系列以“堵”為特點(diǎn)的樓市政策后，共有產(chǎn)權(quán)住房方案就像是打了一劑強(qiáng)心針。有人甚至說(shuō)，中國(guó)即將迎來(lái)一個(gè)奮斗者的時(shí)代。
雖說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)住房享有和其他房子一樣的權(quán)利，并不意味著有超出其他房子的權(quán)益。另外，在申請(qǐng)資格方面，共有產(chǎn)權(quán)住房也對(duì)申請(qǐng)人提出了一定要求。對(duì)于單身申請(qǐng)年齡、離婚限制年限、住房轉(zhuǎn)出記錄、東西城房源申請(qǐng)等方面，北京市住建委也一一作出了具體說(shuō)明。
一，關(guān)于單身申請(qǐng)年齡
哪些人可以申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房？
意見(jiàn)稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象為符合北京住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人要年滿30周歲。反饋意見(jiàn)指出，不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費(fèi)。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新社國(guó)是直通車記者表示，對(duì)于年齡問(wèn)題，主要是短期制定的內(nèi)容。未來(lái)如果推進(jìn)，也不排除會(huì)有新調(diào)整的可能。但從當(dāng)前角度看，30周歲的年齡是合適的，也基本上吻合住房政策的導(dǎo)向。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，單身群體先租房再購(gòu)房，照此模式，北京未來(lái)會(huì)形成三種不同的居住模式，由低到高。第一種是租房，第二種是認(rèn)購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房，第三個(gè)是認(rèn)購(gòu)現(xiàn)在普通住房以及其他住房。這三種模式體現(xiàn)了梯度消費(fèi)的概念，各個(gè)不同住房群體都尋找到匹配自己的房源。
二，關(guān)于離婚、有住房轉(zhuǎn)出記錄人員限制申請(qǐng)
意見(jiàn)稿還提出，有住房轉(zhuǎn)出記錄、有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)且申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年等情況的家庭，不得購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。
針對(duì)離婚人員的申請(qǐng)問(wèn)題，北京市住建委再次重申，僅限制“有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)”的情形，對(duì)離婚前家庭成員無(wú)住房或再婚家庭，不受此限制。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，離婚人員的申請(qǐng)問(wèn)題關(guān)鍵在于一點(diǎn)，即申請(qǐng)前是否有無(wú)住房，這樣做是為了防范假離婚出現(xiàn)的問(wèn)題。
北京市住建委表示，要求申請(qǐng)人無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄，目的是聚焦無(wú)房剛需家庭首次購(gòu)房需求，杜絕**投機(jī)。同時(shí)，還將根據(jù)群眾建議，把“無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄”明確為“在本市無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄”。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，政策強(qiáng)調(diào)“本市”的概念，意味著在其他城市的住房交易，并不影響在北京申請(qǐng)此類住房。
三，關(guān)于東、西城等區(qū)房源
北京市住建委在反饋中表示，將依據(jù)《辦法》第五條，在發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌部分房源，彌補(bǔ)中心城區(qū)房源供應(yīng)不足。根據(jù)第十一條規(guī)定，東、西城區(qū)戶籍但在項(xiàng)目所在區(qū)工作的家庭，與項(xiàng)目所在區(qū)戶籍家庭具有同等待遇。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于東城和西城戶籍的且工作地在郊區(qū)的，可以在相應(yīng)郊區(qū)申請(qǐng)此類住房，這也是為了讓職住平衡導(dǎo)向更加靈活。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，保障性住房要響應(yīng)剛需人群需求，就要在工作區(qū)增加供應(yīng)。他指出，2014年以來(lái)北京市自住型商品房明顯滯銷，主要原因在于項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，通勤時(shí)間有一個(gè)半小時(shí)以上。
有市場(chǎng)人士指出，東、西城區(qū)的黃金地段不太可能有房源或土地拿來(lái)開(kāi)發(fā)共有產(chǎn)權(quán)房。同時(shí)，在郊區(qū)供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房也符合北京市2020年要將城六區(qū)的常住人口減少15%的“控人”目標(biāo)。
四，關(guān)于房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)
針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，有群眾反映應(yīng)該增加小套型的比例，多建一居室，也有群眾反映考慮父母、未成年子女一起居住，應(yīng)改為套型總建筑面積不低于120平米。對(duì)此反饋明確，共有產(chǎn)權(quán)住房的房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)主要在60平米到120平米之間。
為何是60平米到120平米之間？嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)會(huì)更加注重戶型或面積，既不會(huì)太強(qiáng)調(diào)超小戶型的項(xiàng)目，也不會(huì)做超大戶型的項(xiàng)目，這與“夾心層”的居住特點(diǎn)有關(guān)。
他分析稱，過(guò)去的保障房屬性強(qiáng)調(diào)戶型，能小則小。但是共有產(chǎn)權(quán)住房屬于普通商品房，只不過(guò)是產(chǎn)權(quán)的逐漸讓度。60到120平米范圍，基本上能夠滿足一些共有產(chǎn)權(quán)住房或“夾心層”群體對(duì)住房的不同戶型需求。租賃市場(chǎng)可以把戶型做的小一點(diǎn)，但是共有產(chǎn)權(quán)住房不必刻意強(qiáng)調(diào)戶型做到60平米以下。
“從其他方面看，預(yù)計(jì)會(huì)植入新的概念，類似智慧社區(qū)等概念，這些是新的內(nèi)容。若單純從建筑外立面來(lái)看，預(yù)計(jì)和普通住宅的項(xiàng)目差別不大。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
共有產(chǎn)權(quán)房推出后，其對(duì)北京商品房的房?jī)r(jià)會(huì)有影響嗎？
住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受國(guó)是直通車記者采訪時(shí)表示，共有產(chǎn)權(quán)住房的推出對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是間接的，并非直接影響，這主要是看共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)商品房的供求關(guān)系帶來(lái)多大的影響。如果共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量緊張，而商品房市場(chǎng)供求關(guān)系變化不大，則共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)太大。
此外，顧云昌強(qiáng)調(diào)，推出共有產(chǎn)權(quán)住房主要是為了構(gòu)建新的供應(yīng)體系，是建立起完備、規(guī)范、法律化、產(chǎn)權(quán)明晰的供應(yīng)體系的重要組成部分。他表示，推出共有產(chǎn)權(quán)住房和發(fā)展租賃市場(chǎng)一樣，都是從供給側(cè)改革著手，逐步建立起完善的住房供應(yīng)體系，從而實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。
持類似觀點(diǎn)的還有北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志。他告訴記者，北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房，是為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而作的制度性安排，更多地是以保障為目的。它對(duì)抑制投機(jī)，促進(jìn)公平，具有重大意義。同時(shí)，對(duì)于未來(lái)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也將產(chǎn)生積極影響。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，共有產(chǎn)權(quán)住房有助于增加低成本住房的供應(yīng)，這也有助于降低房?jī)r(jià)，或引導(dǎo)住房困難群體積極認(rèn)購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。
對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的未來(lái)，有人擔(dān)心，在一線城市土地供應(yīng)逐年減少的情況下，共有產(chǎn)權(quán)住房的體量會(huì)不會(huì)很??？
根據(jù)4月初發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，未來(lái)五年，北京自住房將供地1020公頃、擬建25萬(wàn)套。未來(lái)房源都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法接受申請(qǐng)。
鏈家研究院預(yù)計(jì)，到2021年，北京存量房將有900萬(wàn)套，共有產(chǎn)權(quán)住房占比2.8%。
