近日，由于開(kāi)發(fā)商違建且沒(méi)有整改，上海嘉定的一小區(qū)百戶(hù)業(yè)主至今都沒(méi)法辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)，意味著房子的產(chǎn)權(quán)存在問(wèn)題，意味業(yè)主沒(méi)法落戶(hù)口，小孩也不能去小區(qū)對(duì)應(yīng)的公立學(xué)校讀書(shū)?，F(xiàn)實(shí)生活中，哪幾類(lèi)新房沒(méi)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證？
在解釋哪些房子不能辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之前，小編先科普一下，“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”及兩者之間的關(guān)系。
大產(chǎn)證是在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購(gòu)房者之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)初始登記。對(duì)符合規(guī)定的申請(qǐng)，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)起30天內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)證即將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證的房地產(chǎn)分割以后，由購(gòu)房者取得的房地產(chǎn)權(quán)證。就是我們平時(shí)說(shuō)的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”。也就是說(shuō)，只有開(kāi)發(fā)商辦出了“大產(chǎn)證”，購(gòu)房者才可以辦理或者委托開(kāi)發(fā)商辦理“小產(chǎn)證”即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
現(xiàn)實(shí)生活發(fā)生的無(wú)法辦理或者延遲辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，大多是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商無(wú)法或者沒(méi)有辦理“大產(chǎn)證”。哪些原因會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商沒(méi)法辦“大產(chǎn)證”？
開(kāi)發(fā)商擅自更改土地使用性質(zhì)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分為商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地等。開(kāi)發(fā)商不能擅自更改土地使用性質(zhì)，例如在工業(yè)劃撥用地上建住宅小區(qū)。這種房子不僅不能辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，還可能被規(guī)劃國(guó)土部門(mén)依法收回土地。
開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃
開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃是指，建成的小區(qū)沒(méi)有按照之前的規(guī)劃施工，有所改動(dòng)。
舉個(gè)例子，開(kāi)發(fā)商在整體規(guī)劃中，小區(qū)配套設(shè)施有幼兒園、居委會(huì)、學(xué)校、配電用房等，但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，出于費(fèi)用的考慮，開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃，幼兒園等都未落實(shí)，出現(xiàn)這種情況也是無(wú)法取得“大產(chǎn)證”。
房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格
房子驗(yàn)收不合格主要包括，房屋質(zhì)量檢驗(yàn)不合格、消防環(huán)保部門(mén)驗(yàn)收不合格、開(kāi)發(fā)商存在違建行為。導(dǎo)讀中所說(shuō)的上海嘉定一小區(qū)業(yè)主之所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)違建別墅，被當(dāng)?shù)胤抗芫重?zé)令整改，但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有整改造成的。
開(kāi)發(fā)商將工程抵押給了銀行
舉個(gè)例子。開(kāi)發(fā)商A在施工的過(guò)程中，由于資金困難把工程抵押給銀行以換取貸款。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商想把建成的房子賣(mài)給購(gòu)房者，就必須先到銀行對(duì)房源進(jìn)行解押。如果購(gòu)房者買(mǎi)了未解押的房子，就有被銀行收回的風(fēng)險(xiǎn)。
在集體土地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案，所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
看到這里很多購(gòu)房者會(huì)提出疑問(wèn)，我們從哪里獲悉開(kāi)發(fā)商是否存在上述行為？對(duì)此，相關(guān)律師表示，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商提供五證，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》，只要這五證齊全，并且每一個(gè)環(huán)節(jié)都能順利辦理手續(xù)，這類(lèi)商品房就能取得“大產(chǎn)證”。
需要注意的是，有時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的五證中，沒(méi)有《商品房銷(xiāo)售許可證》，而是《商品房預(yù)售許可證》，這種類(lèi)型商品房能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證嗎？對(duì)此，相關(guān)律師表示，開(kāi)發(fā)商具有《商品房預(yù)售許可證》的，基本就能辦理“大產(chǎn)證”。因?yàn)榉抗懿块T(mén)辦理預(yù)售的前提是：開(kāi)發(fā)商已交納土地出讓金，取得《國(guó)有土地使用證》（國(guó)土資源局負(fù)責(zé)）；已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局負(fù)責(zé)）；已辦理《施工許可證》（建設(shè)局負(fù)責(zé)）；除土地出讓金外，工程總投資已達(dá)到25％以上。
開(kāi)發(fā)商的“大產(chǎn)證”只是購(gòu)房者辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的前提條件。購(gòu)房者想辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，還需自身有購(gòu)房資質(zhì)，且繳納了房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)才行。
