購房意向書是指房屋買賣雙方當(dāng)事人就買賣房屋達(dá)成的初步意向，是對(duì)雙方在未來?xiàng)l件成就時(shí)期簽訂購房合同的權(quán)利義務(wù)的確定。

張某與上海某房產(chǎn)公司簽訂《商鋪認(rèn)購意向書》，約定張某向某房產(chǎn)公司支付購房意向金2000元，取得該公司所開發(fā)的小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，某房產(chǎn)公司在該小區(qū)正式認(rèn)購時(shí)，優(yōu)先通知張某前來選擇認(rèn)購，認(rèn)購商鋪的面積為150平方米，均價(jià)7000元/平方米。意向書對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確約定。意向書簽訂后，張某向某房產(chǎn)公司支付了上述意向金。一年后，某房產(chǎn)公司取得預(yù)售許可證，在銷售商鋪時(shí)，未通知張某前來認(rèn)購。之后，張某向某房產(chǎn)公司要求按意向書的約定簽訂正式買賣合同，確被告知因商鋪價(jià)格上漲，房產(chǎn)商不認(rèn)可原約定的價(jià)格，且商鋪已全部銷售完畢，無法履行合同，只能退還意向金。張某起訴，要求某房產(chǎn)公司按照105萬元的價(jià)格履行雙方合同，或者賠償張某經(jīng)濟(jì)損失100萬元。

法院審理后認(rèn)為，簽訂意向書前，某房產(chǎn)公司已經(jīng)辦理了有關(guān)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù)，雙方在涉案意向書中指向的商鋪買賣存在現(xiàn)實(shí)的履行基礎(chǔ)，且意向書明確了當(dāng)事人的基本情況、擬購商鋪的面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購時(shí)間等，表明雙方經(jīng)談判就條件成就時(shí)將進(jìn)行商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成合意，系具有法律約束力的合同。同時(shí)，意向書是對(duì)未來簽署正式買賣合同的預(yù)先安排，并以書面形式明確了將來就訂立正式買賣四合同進(jìn)行談判這一預(yù)約標(biāo)的，系獨(dú)立、有效的預(yù)約合同，對(duì)其效力應(yīng)予認(rèn)定。某房產(chǎn)公司未按約履行通知義務(wù)，反而在原審中主張意向書無效違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠實(shí)信用原則，顯屬違約。

以簽訂預(yù)約合同的形式認(rèn)購商品房可分為取得預(yù)售許可前的認(rèn)購和取得預(yù)售許可后的認(rèn)購，前者稱為內(nèi)部認(rèn)購，后者稱為外部認(rèn)購。對(duì)后者的法律效力目前無爭(zhēng)議，即符合《合同法》中合同成立的規(guī)定，為有效合同。關(guān)于房產(chǎn)商取得預(yù)售許可證前與預(yù)購人簽訂預(yù)約合同的法律效力，雖然法律規(guī)定未取得預(yù)售許可證的房屋不能預(yù)售，但由于簽訂預(yù)約合同是先于預(yù)售的一個(gè)階段，因此對(duì)其效力判斷，仍應(yīng)按照《合同法》對(duì)合同效力判斷的一般規(guī)定，至于取得預(yù)售許可只是房產(chǎn)商履行預(yù)約合同的條件之一，并不影響合同的有效性。