上周：一批熱門樓盤集中開盤，“日光盤”再現(xiàn)寧波樓市，沒搖到號(hào)買到房的市民無(wú)比失望，買到房的市民也感慨“3分鐘選一套房，什么都來不及了解”。事實(shí)上，買房前有幾個(gè)數(shù)據(jù)一定要吃透，比如“得房率”“容積率”(關(guān)于得房率，可詳見中國(guó)寧波網(wǎng)報(bào)道《同樣是138㎡的房子為何差距這么大? 寧波房產(chǎn)專家告訴你》)
容積率是什么？是大好還是小好呢？它會(huì)對(duì)樓盤帶來什么影響？一般情況下，不同樓盤的容積率應(yīng)該為多少？帶著這些疑問，記者咨詢了相關(guān)業(yè)內(nèi)專家。
什么是容積率？
容積率是指一個(gè)小區(qū)地上總建筑面積與用地面積的比率，它的計(jì)算公式為：容積率=建筑面積/用地面積。
舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，在不考慮其他因素的情況下，一塊10萬(wàn)平方米的土地，如果開發(fā)商蓋了8萬(wàn)平方米的房子(即建筑面積為8萬(wàn)平方米)，那么，這塊地的容積率是0.8；如果蓋了10萬(wàn)平方米的房子，那么容積率就是1；蓋了15萬(wàn)平方米的房子，容積率就是1.5。
不難發(fā)現(xiàn)，通常情況下，容積率越高，該地塊的用地強(qiáng)度越大。也就是說，容積率越高，小區(qū)的建筑樓層就越高，容納的居民越多。同時(shí)，共用小區(qū)的公共設(shè)施、停車位等配套設(shè)施的居民就越多，小區(qū)會(huì)顯得越擁擠。反之，容積率越低，居住的舒適度就越高，但往往售價(jià)也水漲船高。
對(duì)于購(gòu)房者來說，住宅品質(zhì)雖然不是和容積率呈線性關(guān)系，但一般情況下，低容積率也就意味著小區(qū)的高居住品質(zhì)。想象一下，一幢6層樓的住宅，一下子加高3倍，變成18層，人口也隨之增加3倍，明顯的感受是小區(qū)人流量增加、車輛增多、停車位緊張、電梯的使用強(qiáng)度也會(huì)大幅度增加。這也是一個(gè)樓盤容積率高低的意義所在。
容積率是由政府決定的 是國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分
容積率是怎么來的？根據(jù)2012年3月1日起實(shí)施的由住建部發(fā)布的《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，容積率計(jì)算規(guī)則由省(自治區(qū))、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。例如，“以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分?！?
記者從市規(guī)劃局獲悉，寧波的住宅容積率可參考《寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(甬政發(fā)[2014]74號(hào))。該技術(shù)規(guī)定指出，建筑容量應(yīng)兼顧社區(qū)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，與用地性質(zhì)、功能相適應(yīng)，且滿足交通、安全、人防、環(huán)衛(wèi)等相關(guān)配套要求。新建、擴(kuò)建、改建的居住用地建設(shè)項(xiàng)目，建筑容量的參考值為：一般區(qū)域，基準(zhǔn)容積率區(qū)間為1.0-2.5，建筑密度≤35%；歷史文化街區(qū)及歷史風(fēng)貌區(qū)，基準(zhǔn)容積率要求≤1.2；城市濱水基準(zhǔn)容積區(qū)間為1.0-2.2，建筑密度≤30%；新城建設(shè)區(qū)，基準(zhǔn)容積率區(qū)間≤1.5-2.5，建筑密度≤30%。市規(guī)劃局相關(guān)工作人員介紹，具體的容積率指標(biāo)在用地管理階段應(yīng)按照批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃要求執(zhí)行，在控制性詳細(xì)規(guī)劃未明確的情況下，可參照使用。參考值規(guī)定了容積率的最高限制，意味著實(shí)際情況下是不能超過這個(gè)最高限制。容積率一旦確定，就不能輕易改變，由于一塊土地在出讓之前就已經(jīng)確定了容積率，因此在項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)容積率是不能突破這個(gè)指標(biāo)的。
容積率在一定程度上決定樓盤品質(zhì) 但不能作為唯一評(píng)價(jià)指標(biāo)
那么，我市的各大樓盤容積率都是怎么樣的？記者查看了我市的幾大在售樓盤的容積率情況。位于東錢湖旅游度假區(qū)一獨(dú)棟別墅樓盤的容積率為0.38，均價(jià)4萬(wàn)/平方米；位于東部新城的興寧路上的一樓盤，容積率為1.6，均價(jià)35000元/平方米；位于滄海路的某純洋房樓盤，容積率為1.8，均價(jià)30000萬(wàn)/平方米；鄞州區(qū)滄海路上的一樓盤，容積率為2.2，均價(jià)22000元/平方米；位于江北寧鎮(zhèn)公路上的一樓盤，容積率為2.7，均價(jià)為16000元/平方米。
有業(yè)內(nèi)人士指出，一般情況下，獨(dú)棟別墅樓盤容積率在0.5-0.8之間，多層、洋房樓盤容積率在1-1.5之間，小高層樓盤容積率在2.5左右，高層樓盤容積率大多數(shù)在4以上。從中可以看出，以純洋房、洋房為主的樓盤，容積率相對(duì)較低，小高層和高層樓盤的容積率較高。
但是如果有市民將容積率作為評(píng)價(jià)樓盤好壞的唯一指標(biāo)那就錯(cuò)了?！叭莘e率可作為影響樓盤品質(zhì)的因素，但容積率并不能與樓盤品質(zhì)直接掛鉤。”寧波百隆房產(chǎn)總經(jīng)理謝耀生說，“國(guó)內(nèi)外有不少頂尖豪宅，都是高容積率項(xiàng)目。選房時(shí)，市民可以多關(guān)注容積率、得房率、綠化率、樓間距等具體指標(biāo)，綜合各方面因素考慮?！?
